卓黎明与张朋义房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人（原审被告）卓黎明，男，1977年8月8日出生。
被上诉人（原审原告）张朋义，男，1968年12月16日出生。
委托代理人杨华民，北京市檀州律师事务所律师。
原审第三人彭兴华，男，1962年2月6日出生。
原审第三人彭娜，女，1986年10月7日出生。
以上二原审第三人之委托代理人彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。
上诉人卓黎明因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第3113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张朋义在原审法院诉称：2010年8月2日，卓黎明从北京圣运通达房地产开发有限公司购买了位于密云县×房屋。2011年11月18日，卓黎明以100万元的价格卖与我，双方签订了房屋买卖协议。我已按约将全部购房款交付卓黎明，卓黎明将购房发票交予我。卓黎明当时称开发商尚未交房，也不能办过户手续，待能办时再交房并协助办过户。2013年8月，我了解到该楼房能够入住，到楼房查看时发现，该楼房已被彭兴华占据，后多次找卓黎明及彭兴华要求交付房屋，但均不能解决，为此诉于法院，要求：一、确认我与卓黎明签订的房屋买卖协议有效；二、确认我为密云县×房屋合法购买人，该房屋归我所有。
卓黎明在原审法院辩称：我是从北京圣运通达房地产开发有限公司购买了×房屋，与张朋义签订房屋买卖协议也属实，房屋总价款100万元张朋义已给付。2011年我退还张朋义80万元，协议没有实际履行，我与张朋义不是房屋买卖关系，是借贷关系，双方签订的房屋买卖协议无效，不同意张朋义的诉讼请求。
彭兴华在原审法院述称：我与卓黎明在2011年2月27日签订购房协议，购买卓黎明所有的×房屋，购房款为100万元，我已支付90万元。2012年6月15日，我与卓黎明及我女儿彭娜共同签订补充协议，约定该房屋登记在彭娜名下，所欠购房款10万元待该房办理产权登记时付清。其后，卓黎明将诉争房产交付彭娜，现该房屋已由彭娜装修居住。请求法院判决：一、张朋义、卓黎明签订的房屋买卖协议无效；二、我与卓黎明于2011年2月27日签订的购房协议有效。
彭娜在原审法院述称：我父亲彭兴华与卓黎明签订了购房协议，支付购房款90万元。2012年6月15日，我与卓黎明及彭兴华共同签订补充协议，约定×房屋登记在我名下，所欠购房款10万元待该房办理产权登记时付清。卓黎明现已将诉争房产交付给我，我已装修居住。请求法院判决：一、张朋义、卓黎明签订的房屋买卖协议无效；二、我与卓黎明及彭兴华于2012年6月15日签订的购房补充协议有效；三、该房屋归我所有。
针对彭兴华、彭娜的述称张朋义在原审法院辩称：卓黎明与彭兴华、彭娜签订的买卖房屋协议是倒签的协议，购房发票在我手中，后签的协议无效。不同意彭兴华、彭娜的请求。
针对彭兴华、彭娜的述称卓黎明在原审法院辩称：彭兴华、彭娜陈述属实，同意彭兴华、彭娜的请求。
原审法院经审理查明：2010年8月2日，卓黎明从北京圣运通达房地产开发有限公司取得密云县×楼房一套。2011年2月27日，卓黎明与彭兴华签订购房协议，约定：“出卖人卓黎明将密云镇×楼房出卖给彭兴华，楼房价格100万元，付款方式拿到房大票后，一次性付清”等内容。彭兴华已付购房款90万元。2011年11月18日，张朋义与卓黎明签订了房屋买卖协议书，约定“甲方（卓黎明）自愿将坐落于密云县×，卖与乙方（张朋义），成交价壹佰万元”等内容，张朋义已给付卓黎明购房款100万元，卓黎明将购房发票原件交与了张朋义。2012年6月15日，卓黎明与彭兴华、彭娜签订补充协议，约定彭兴华所购×楼房，办理过户时登记在彭娜名下，将房屋交由彭娜使用。在本案审理期间，彭娜申请以第三人身份参加诉讼。
原审法院认定上述事实有：当事人陈述、三份协议书、收款条、购房发票等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同，在均未办理房屋所有权转移登记的情况下，已经实际合法占有房屋的，应确定为履行合同的买受人。张朋义与卓黎明签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。卓黎明与彭兴华、彭娜签订的购房协议及补充协议，亦是三人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，亦属有效合同。现诉争的房屋，当事人均没有办理产权转移登记，彭娜实际占有使用，应确定彭娜是履行合同的买受人。张朋义可依据有效的买卖合同，另行主张要求卓黎明承担违约责任。张朋义要求确认密云县×房屋归其所有的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。彭兴华、彭娜主张张朋义、卓黎明签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，无依据，法院不予支持。彭娜要求确认诉争的房屋归其所有的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。据此，法院为保护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、张朋义与卓黎明于二〇一一年十一月十八日签订的房屋买卖协议有效。二、彭兴华与卓黎明于二〇一一年二月二十七日签订的购房协议有效。三、彭兴华、彭娜与卓黎明于二〇一二年六月十五日签订的购房补充协议有效。四、驳回张朋义的其他诉讼请求。五、驳回彭兴华、彭娜的其他诉讼请求。
卓黎明不服原审法院判决，以其与张朋义之间签订的房屋买卖协议实际上为借款为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第一项，依法改判。
张朋义坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
彭兴华、彭娜坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：卓黎明与张朋义签订的房屋买卖协议，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。现卓黎明认为双方实际为借贷关系，不是真实的房屋买卖关系，从而主张合同无效的意见，不符合相关法律所规定的无效合同的认定标准，故卓黎明认为该房屋买卖协议无效的意见，不能成立。在该房屋买卖协议有效的情况下，不能实际履行所产生的争议，不属于本案的处理范围，双方可另行解决。综上所述，卓黎明的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由卓黎明负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费70元，由卓黎明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
