卢梦蟾诉张子川房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
原告卢梦蟾，男，1984年3月20日出生。
委托代理人席东明，北京市仁杰律师事务所律师。
被告张子川，男，1965年11月11日出生。
原告卢梦蟾与被告张子川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月23日立案受理，依法由审判员王匀独任审判。因案情复杂，本案于2013年4月20日转为适用普通程序，依法由审判员王匀担任审判长，与审判员钟梅、人民陪审员王艳平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人与被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月6日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将本市东城区×条×号平房一间出租给原告用于经营餐厅，租赁期限自2012年3月5日至2017年3月4日。原告向被告交纳了一个月的房屋押金6500元及五个月的房屋租金32500元，共计39000元。另，原告与案外人吴×就餐厅证件使用事宜签订协议，按照该协议原告向吴×支付第一期使用费25000元。2012年6月24日房屋开始漏雨，导致原告无法正常经营。原告多次要求被告修缮房屋，但被告置之不理。原告遂于2012年7月10日撤离涉案房屋，将价值为2万元的物品留置在涉案房屋内。2012年7月16日被告强行将涉案房屋拆除。原告于2012年8月21日向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，由被告退还房屋租金及押金，被告向原告支付违约金并赔偿原告经济损失。2012年12月18日，北京市东城区人民法院作出（2012）东民初字第10157号民事判决书，确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，驳回原告的全部诉讼请求。现因导致双方签订的房屋租赁合同无效的原因在被告，依据合同被认定无效的法律后果，被告应返还原告剩余房租及押金并赔偿原告的损失。因原告自2012年3月5日至2012年6月24日正常使用房屋，应支付房租23616元，故起诉要求：1、被告退还原告预交的房屋租金及押金15384元；2、被告赔偿原告各项损失45000元。
被告辩称：原、被告签订房屋租赁合同及该合同经（2012）东民初字第10157号民事判决书确认为无效的情况属实。在履行合同过程中，因原告对房屋强行装修及破坏导致房屋漏雨。经有关部门鉴定，涉案房屋为危房，需进行翻建。被告已将上述情况告知原告，但原告借此强索高额赔偿并拒不搬出房屋。被告为了公共利益和他人人身安全，将涉案房屋于2012年7月16日拆除。为存放原告留置于房屋内的物品，被告另行租赁其他房屋，支付租金及搬家费5350元。后因租赁房屋拆迁，无法继续存放原告的物品，故被告将物品进行变卖，卖了1500元。原告向案外人吴磊交纳餐厅证件使用费，与被告无关，该笔费用不应由被告承担。被告收取原告房屋租金39000元。原告自2012年2月16日开始实际占用房屋至2012年7月16日房屋拆除，原告应当支付此期间的房屋占用费和房屋租金。将扣除上述房屋占用费、租金和为原告存放物品另行租赁房屋支付的费用与原告交纳租金和变卖原告物品所得费用进行折抵后，被告同意退还原告2867元，不同意原告其他诉讼请求。
经审理查明：原位于本市东城区×条×号平房一间（建筑面积13.3平方米）登记在被告名下。2012年2月16日，原告卢梦蟾（乙方）与被告张子川（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将东城区×条×号房屋一处租赁给乙方使用，租赁期间为2012年3月5日至2017年3月4日，租金为第一年月租金6800元，第二年月租金7300元，第三年月租金7800元，第四年月租金8300元，第五年月租金8800元，付款方式为押一付六。2012年2月20日，被告收取原告房屋租金及押金共计47600元。2012年3月6日，原告卢梦蟾（乙方）与被告张子川（甲方）重新签订《房屋租赁合同》，将原合同约定的月租金标准相对应每月下调300元，其他约定不变。2012年3月6日，被告退还原告8600元。被告实际收取原告房屋租金及押金39000元。
在合同履行过程中，双方产生纠纷。2012年8月21日，本院受理原告卢梦蟾与被告张子川房屋租赁合同纠纷一案。该案经本院审理，于2012年12月18日作出（2012）东民初字第10157号民事判决书，认为：原、被告双方签订《房屋租赁合同》的租赁标的包括正式房屋及未取得建筑工程规划许可证的自建房屋，租赁标的有规划的合法建筑与未取得规划的建筑相互连接，混合为一体，无法作出明确区分。且双方均认可无规划部分的面积大于有规划部分的面积，双方均无法确认无规划部分的面积。且本案诉讼中，当事人一直不能提供该自建部分已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续。故原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。就《房屋租赁合同》无效的责任及赔偿等问题，双方可以另行解决。据此，判决如下：一、确认原告卢梦蟾与被告张子川所签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告卢梦蟾的全部诉讼请求；三、驳回被告张子川的全部反诉请求。
在（2012）东民初字第10157号民事案件审理过程中，本院于2012年12月3日对存放在本市×胡同×号一间平房内的物品进行了勘验和清点。经原、被告确认，存放于该房屋内的物品系原告的经营物品，包括：电冰箱两个、冰柜一个、空调两组、电磁炉、厨具、餐具、操作台、食品。
本案审理中，原、被告均表示未对（2012）东民初字第10157号民事判决书提出上诉，该判决书已经发生法律效力。庭审中，原告陈述其自2012年2月20日搬入涉案房屋，于2012年7月10日搬离涉案房屋，但认为其自2012年3月5日起租之日仅正常使用房屋至2012年6月24日，应支付租金23616元，被告应退还剩余租金及押金。同时，由于被告将未取得建设工程规划许可手续的房屋出租，导致原、被告签订的房屋租赁合同无效，其行为存在过错，原告向案外人租用经营证件支付的25000元及原告留置租赁房屋内的物品被被告变卖，此两项属原告的经济损失，应由被告赔偿，故诉如所请。被告将涉案房屋于2012年7月16日拆除，并将原告留置于房屋内的物品另存于他处。被告提交房屋租金收据2份，证明其为此支付租金及搬家费5350元。后，被告将原告的物品进行变卖，卖了1500元，但未提供证据证明。被告认为，原告自2012年2月16日至2012年7月16日实际占用和使用房屋，应当支付相应费用，被告同意将扣除上述房屋占用费、租金和为原告存放物品另行租赁房屋支付的租金与原告交纳租金和变卖原告物品所得费用进行折抵后，退还原告2867元，不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，（2012）东民初字第10157号案件勘验笔录及民事判决书，通话机短信记录，购物单据等在案佐证。
本院认为：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原、被告双方签订的房屋租赁合同经生效判决确认为无效，被告应当将房屋押金及剩余房屋租金退还原告。关于应退还房屋租金及押金的数额，双方均以租赁合同约定的租金标准为计算依据，本院不持异议。关于房屋使用期限的计算，应以原告开始占用房屋至实际搬离房屋（即2012年2月20日至2012年7月10日）为使用期限。原告要求以合同约定的起租日至房屋发生漏雨之日（即2012年3月5日至2012年6月24日）为使用期限计算应退还租金的数额不当，本院不予支持。由于被告将不符合建设工程规划许可的房屋出租给原告使用，导致双方签订的房屋租赁合同经生效法律文书确认无效，对于无效的后果被告应承担主要责任，原告在签订合同时未能尽到必要的审查义务，对于合同无效的法律后果亦应承担一定责任。因原告支付的25000元餐厅证件使用费并非向被告交纳，故原告要求被告返还该笔费用，本院不予支持。因被告擅自将原告的物品变卖的行为确有不当，故原告要求被告赔偿其物品损失的诉讼请求，本院予以支持，具体赔偿数额本院将依据有关证据显示的情况及双方责任予以酌定。被告的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告张子川于本判决生效后七日内退还原告卢梦蟾房屋租金及押金九千一百元整；
二、被告张子川于本判决生效后七日内赔偿原告卢梦蟾经济损失八千元整；
三、驳回原告卢梦蟾其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1310元，由原、被告各负担655元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
