刘莎与中华全国供销合作总社机关服务中心北京海棠招待所房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人（原审被告）刘莎，男，1962年5月12日出生。
委托代理人侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中华全国供销合作总社机关服务中心，住所地北京市西城区复兴门内大街45号院主楼三层。
法定代表人吴玉祥，主任。
委托代理人王洁，北京市京通律师事务所律师。
委托代理人陈莹，北京市京通律师事务所律师。
原审第三人北京海棠招待所，住所地北京市西城区二龙路41号楼地1。
法定代表人王县君，经理。
委托代理人王玉良，男，1962年10月13日出生。
上诉人刘莎因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第19711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，中华全国供销合作总社机关服务中心（下称供销总社服务中心）起诉至原审法院称：我中心是中华全国供销合作总社（下称供销总社）下属的事业单位，负责经营管理总社名下的房产。2004年3月30日，供销总社办公厅与刘莎签订《协议书》，约定：2004年4月1日至2010年3月31日，将×××人防地下室500平米租赁给刘莎经营使用，2004年4月1日至2005年3月31日年租金12万元，2005年4月1日至2006年3月31日年租金18万元。2010年3月18日，因原协议书即将到期，我中心与刘莎签订第二份协议书，约定：1、2010年4月1日至2013年3月31日，×××人防地下室由刘莎经营使用；2、刘莎每年分两次上缴使用费20万元；3、刘莎未按时缴纳使用费应如数补缴，并按每天千分之二加收滞纳金。租赁期间，我中心已按协议书的约定履行义务，刘莎在2010年支付了20万元租金，在2011年、2012年每年只支付了10万元租金。2011年，在第二份合同履行期间，国管局出台《关于开展中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》和关于印发《中央国家机关人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的通知，明确禁止本类地下室从事经营活动。由于×××地下人防地下室已不具备继续租赁的条件，2012年上半年起，我中心通过打电话、去现场、约谈、发通知等方式通知刘莎2013年3月31日第二份协议书到期后将不再续签。但刘莎一直不同意按约定到期腾房，并拒绝支付2012年10月1日至2013年3月31日的租金10万元。刘莎在协议书约定的使用期限到期后拒绝腾房，并拒付租金的行为严重损害了我中心的合法权益，且刘莎在明知×××人防地下室不能用于经营使用的情况下，仍然用于经营旅馆，违反了国管局的相关规定。现诉至法院，要求判决：1、刘莎及北京海棠招待所（下称海棠招待所）腾退西城区×××地下室；2、刘莎按协议书的约定支付2012年3月18日至2013年3月31日欠缴的一年的租金20万元，并自2012年12月31日至实际付款日按协议书的约定每天加收千分之二的滞纳金；3、刘莎支付自2013年4月1日至实际腾退房屋之日，逾期腾退房屋给我中心造成的经济损失，按每年20万元租金计算。
刘莎辩称：不同意供销总社服务中心诉讼请求。理由如下：本案的被告主体不适格，涉诉房屋我从未占有使用，我签订合同的行为是职务行为，是代表海棠招待所与供销总社服务中心签订的，不是个人行为。诉争房屋一直由海棠招待所在使用，供销总社服务中心要求腾退房屋不可能实现，我从未使用过诉争房屋。供销总社服务中心的第二、三项诉讼请求都不是我的原因造成，租金应向海棠招待所主张，到期未腾房是海棠招待所的行为，与我无关。供销总社服务中心关于交纳租金的时间的主张是错误的，合同第三条约定的是每年上交使用费20万元，每年分两次交纳，具体支付时间和金额约定不明，协议里只是约定了租金总额。2012年12月31日至实际付款日每日加收千分之二的滞纳金时间是不对的，滞纳金的起算点也是错误的。若每天按照千分之二计算，每天是四百元，一个月是一万二千元，滞纳金过高。据我所知，诉争房屋自2012年开始就不能经营了，因为是地下室。诉争房屋与我无关，也没有我的物品，我不曾使用。
海棠招待所述称：2004年初，供销总社、刘莎、案外人赵亮三方想要合作成立海棠招待所。供销总社指派当时该单位服务局房产处处长王县君作为合作总社的代表，共同设立海棠招待所。在设立过程中，从形式上讲，王县君、刘莎、赵亮作为发起人及股东，进行招待所的前期准备。在准备过程中，刘莎与供销总社签订协议书。三方在2004年4月23日签订招待所章程。2004年4月30日，领取了招待所的营业执照。2004年5月1日起，招待所正式挂牌经营。2004年12月29日，海棠招待所经理刘莎与供销总社机关服务局局长孙志彬签订关于修改起租日期的约定，孙志彬同意将起租日从开始营业后推迟2个月。按照协议书约定，起租日是2004年4月1日，协议书第四条起始日期以开业之日顺推，起始时间应该从2004年5月1日开始计算。交纳使用费的时间应该从2004年5月1日开始计算。在2004年12月29日关于修改起租日期协议，起租日往后顺延，应该从2004年7月1日起计算场地使用费。2010年3月，原来的书面租赁协议期限将至，2010年3月18日，刘莎作为招待所的经理与供销总社重新签订了协议书，内容与2004年的协议书基本一致。协议书上虽然有起始时间，但签订协议是沿着上一份协议书顺着往下签订的。招待所交纳场地使用费起始时间是往后顺延三个月，招待所支付场地使用费截止时间应该是截止到2012年6月30日，2012年6月30日之前的场地使用费都已经交纳完毕。2013年9月17日，刘莎将海棠招待所的股份转给宋金明，刘莎就不是招待所的股东及经营人，宋金明是招待所的经理。2007年政策变更，对外经营的国有资产需要交纳房产税，当时，招待所和供销总社口头约定，房产税由招待所替产权单位交纳，只要招待所为产权单位每年交纳房产税，使用场地的期限每次到期后就往后顺延三年。2007年至2013年期间，招待所替产权单位交纳房产税3.3万余元。因为招待所使用的场地是地下室，产权单位一直办理不下来人防工程使用证，从而就办不下来卫生许可证。自2012年初开始，因为涉及到地下室的综合整治安全管理，公安消防隔三差五的来检查，发现问题就要求停业，现在招待所经营效果不理想。对供销总社服务中心起诉的意见，我方认为最初刘莎作为公司设立人之一，按照公司法规定，相应的权利义务均应由设立后的公司负担。2004年招待所设立过程中，刘莎签订的协议是为了设立招待所，权利义务自然转归公司承担，设立后的公司以公司的资产对外承担债务。招待所设立后经营过程中，向供销总社或其指派的单位交纳使用费，而收款的单位也按照协议向招待所出具收款凭证。招待所成立后在对相关协议的实际履行中，提供场地一方已经明确认可招待所是该协议的履行主体。协议履行过程中关于场地使用方的权利义务与刘莎无关。2010年3月签订的协议中，刘莎是招待所的股东及经理，其实施的行为是职务行为。因为全部使用费均是作为招待所的应付费用，招待所的股东有多人，刘莎没有义务做更多投资。协议书的甲方是供销总社而不是供销总社服务中心，虽有供销总社服务中心单位印章，但从主体资格上来讲，供销总社服务中心是合同授权单位，该协议的主体应以协议列明的甲方为准。供销总社服务中心主体资格不符。若法院认为供销总社服务中心具备适格的主体资格，则其诉讼请求第二项要求支付使用费的期间计算有误，滞纳金标准过高。供销总社服务中心也没有实际的损失，滞纳金应该予以调整。关于逾期腾房的经济损失，应该说明损失的计算依据，没有任何证据证明供销总社服务中心存在相当于每年20万的经济损失。如果是比照租赁合同来确定，地下室是不允许出租的，不具备出租条件，不会产生租金。即使不作为居住住宅使用，每年租金也不过就是5万元左右，供销总社服务中心主张的经济损失20万元没有依据。同时，按照协议约定，产权单位应该提供人防工程使用许可证，如果不提供，应该相应的减免场地使用费。招待所自成立至今，诉争房屋一直由招待所使用、营业。不同意供销总社服务中心的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，供销总社服务中心与刘莎签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，供销总社服务中心依约将房屋交付刘莎使用，刘莎即应按照约定及时交纳租金，但刘莎欠付房屋租金，故供销总社服务中心要求刘莎支付欠付的房屋租金，理由正当，法院对此予以支持。但是，关于欠付租金的期限，因2004年协议书期限已届满，双方在2010年签订的协议书中明确约定租赁期限为自2010年4月1日起至2013年3月31日止，故刘莎欠付的最后一年的租金应为2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金，法院对供销总社服务中心主张的欠付租金的期间予以纠正。关于供销总社服务中心主张的滞纳金的问题，因刘莎欠付租金，故应当支付滞纳金，但是因供销总社服务中心与刘莎在2010年协议书中未明确约定刘莎交纳租金的时间，故对于滞纳金的起算时点，法院确定自2013年4月1日开始计算，即从合同约定的租期届满次日开始计算。关于刘莎所述滞纳金过高的问题，法院认为，双方约定的该滞纳金实际上即为逾期支付租金的违约金，双方约定的日千分之二的违约金标准的确明显过高，法院在综合考虑合同履行程度、违约方过错程度等因素的基础上，将该违约金标准依法予以调整为以中国人民银行公布的同期贷款基准利率的二倍为限来计算。因供销总社服务中心与刘莎之间的协议书在2013年3月31日即已到期，故供销总社服务中心要求刘莎腾退所租赁的房屋，理由正当，法院对此予以支持。供销总社服务中心与刘莎租赁合同到期后，海棠招待所也即丧失了使用房屋的权利基础，其应将房屋予以腾退，故对于供销总社服务中心要求海棠招待所腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。因刘莎在租期到期后仍未将房屋腾退，故供销总社服务中心要求刘莎支付自2013年4月1日起至实际腾退之日的房屋使用费，理由正当，法院对此予以支持。供销总社服务中心主张按照每年20万元的标准计算房屋使用费的数额，该计算方法是参照了双方之间签订的协议书中约定的房屋租金标准，并无不当，法院对此予以支持。关于刘莎所述被告主体不适格的问题，法院认为，房屋租赁协议书是供销总社服务中心与刘莎之间签订的，根据合同相对性，供销总社服务中心起诉刘莎并无不当，故对刘莎这一意见，法院不予采纳。海棠招待所称只要其为产权单位每年交纳房产税，使用场地的期限每次到期后就往后顺延三年，但未就此提交相应的证据，法院对其该意见不予采纳。据此，原审法院于2014年12月判决：一、判决生效后十五日内，刘莎及北京海棠招待所将北京市西城区×××人防地下室腾空交与中华全国供销合作总社机关服务中心；二、判决生效后十五日内，刘莎给付中华全国供销合作总社机关服务中心自二○一二年四月一日至二○一三年三月三十一日的房屋租金人民币二十万元，并支付违约金（自二○一三年四月一日起至实际付款之日止，以二十万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率二倍的标准计算）；三、判决生效后十五日内，刘莎给付中华全国供销合作总社机关服务中心房屋使用费（自二○一三年四月一日起至实际腾退房屋之日止，按每年人民币二十万元计算）；四、驳回中华全国供销合作总社机关服务中心其他诉讼请求。
判决后，刘莎不服，上诉至本院称：两份针对涉案房屋的场地租赁协议的甲方都是供销总社，房屋所有权人亦系供销总社，供销总社服务中心不是合同出租方，原审判决认定供销总社服务中心为合同主体存在错误；合同承租方应当是海棠招待所，我系海棠招待所的发起人之一，我签订租赁协议是为了设立海棠招待所，系职务行为，签订该协议所产生的权利义务应由成立后的海棠招待所承担；续签租赁合同时，我系海棠招待所的总经理，为了海棠招待所延续原租赁合同，也是职务行为；供销总社向工商部门出具的《企业住所（经营场所）证明》，声明同意将涉案房屋提供给海棠招待所使用，且在收取海棠招待所交纳的房屋租金后，出具的收款收据的付款人也是海棠招待所，说明供销总社认定的房屋承租方系海棠招待所，原审判决认定我系承租方存在错误；自海棠招待所成立之初至现在，涉案房屋一直由海棠招待所使用，2013年9月，我将股份转让他人，我不是海棠招待所股东，也不是实际经营人，我不是合同一方主体，亦未实际使用涉案房屋，我在原合同期限内的行为均系职务行为，原审判决我腾退房屋、支付房屋租金和合同到期后的房屋使用费没有依据；第一份合同约定的起租日为招待所开业之日，海棠招待所开业之日为2004年5月1日，2004年12月29日供销总社服务中心主任孙志彬确认起租日为开业后的2个月即2004年7月1日，因此租金已经付至2012年6月30日；供销总社服务中心在原审中自认2012年10月1日之后的租金未支付，欠2011年4月1日至2011年9月30日期间租金，可以确定2012年4月1日到2012年9月30日期间租金已经支付完毕，关于2011年4月1日到2011年9月30日期间租金过了诉讼时效，原审判决我支付2012年4月1日到2012年9月30日期间租金存在错误；涉案房屋系地下室，不允许作为住宅使用，从本案合同起租日到现在，供销总社亦未取得涉案房屋的人防使用许可证，涉案房屋不能按照住宅标准计算使用费，原审判决的合同到期后的房屋使用费标准过高，如果作为库房使用，年使用费不超过5万元，原审判决比照原有租赁协议确定合同到期后的房屋使用费标准，等于确认了人防工程可以作为住宅使用，助长了供销总社的违法行为；人防工程不得作为住宅使用，未经批准不得开办旅店等，双方明知涉案房屋没有人防使用许可证，在本案一审辩论终结之前，供销总社亦未取得人防使用许可证，双方2010年3月签订的涉案房屋的租赁协议因违反禁止性规定，应属无效。既然协议无效，场地的实际使用人也不是我，原审判决我承担义务，成为无源之水了。请求二审法院撤销原判第一、二、三项，改判驳回供销总社服务中心的诉讼请求。
供销总社服务中心同意原判。
海棠招待所不同意原判，但未提出上诉。
经审理查明：北京市西城区×××的所有权人登记为供销总社。
2004年3月30日，刘莎与供销总社办公厅房产处签订《协议书》，约定刘莎承租该单位位于北京市西城区×××人防地下室500平方米作为开办招待所的经营场所，期限自2004年4月1日起至2010年3月31日止。刘莎在签订上述协议书后，在上述承租房屋处开办了企业法人海棠招待所，经营住宿，刘莎为该招待所股东之一。
2010年3月18日，供销总社服务中心（甲方）与刘莎（乙方）签订《协议书》，双方就北京市西城区×××人防地下室开办招待所事宜达成如下协议：一、甲方提供北京市西城区×××人防地下室500平方米作为开办招待所的经营场所，该场所权属清楚，如有产权纠纷由甲方负责。二、从2010年4月1日后起，至2013年3月31日止，由乙方经营。经营期满后，如无不可抗因素，乙方有优先继续经营权，届时，具体经营期限另行协商。甲方负责提供《人防使用证》。三、乙方在经营期间，每年上交使用费20万元。分两次定额向甲方交付使用费。……八、违约责任：乙方违约责任：1、未按时交纳使用费应如数补交，并按每天千分之二加收滞纳金。2014年4月10日，供销总社出具《说明》，记载：供销总社机关服务局的职责为：……负责总社机关的土地、房产和人防设施的管理工作等；……机关服务局对外可使用“机关服务中心”的牌子和印章……受总社委托，供销总社服务中心于2010年3月18日与刘莎签订了有偿使用该单位×××人防地下室的《协议书》，使用期限为2010年4月1日至2013年3月31日。
关于2010年《协议书》的承租方的认定，本院审理中，刘莎上诉主张《协议书》签订时其系海棠招待所的总经理，签订该《协议书》是职务行为，《协议书》的权利义务应由海棠招待所承担。供销总社服务中心对此不予认可，不认可刘莎系代表海棠招待所签订协议，认为《协议书》的相对方系刘莎个人。诉讼中，海棠招待所认可刘莎签订《协议书》系代表海棠招待所的职务行为。本案审理中，海棠招待所称其与供销总社口头约定，只要招待所为产权单位每年交纳房产税，使用场地的期限每次到期后就往后顺延三年，但未就此提交相应的证据。供销总社服务中心称其诉讼请求中要求刘莎赔偿的经济损失指的是房屋使用费。
经查，刘莎分别于2010年3月16日、2010年12月28日、2011年9月27日、2012年3月23日向供销总社服务中心汇款10万元，共计40万元。原审审理中，供销总社服务中心表示上述4笔租金对应的租赁期间分别是2010年4月1日至2010年9月30日、2010年10月1日至2011年3月31日、2011年10月1日至2012年3月31日、2012年4月1日至2012年9月30日，刘莎对此予以认可。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、2004年《协议书》、2010年《协议书》、营业执照等证据在案佐证。
本院认为：2004年3月30日签订的《协议书》约定的经营期限自2004年4月1日至2010年3月31日，2010年3月18日签订的《协议书》约定的经营期限自2010年4月1日至2013年3月31日，两份《协议书》约定的经营期限前后续接。现在并无证据表明双方在2004年《协议书》的履行过程中发生过争议，且2010年《协议书》签订时双方亦未就2004年《协议书》的履行提出过异议，故本院认定2004年《协议书》已经履行完毕，该《协议书》期满终止，下文仅就2010年《协议书》履行中发生的争议予以处理。诉讼中，各方当事人对于2010年《协议书》的效力、合同主体及责任承担发生争议，本院逐项分述如下：
关于2010年3月18日供销总社服务中心与刘莎签订的《协议书》的效力一节，刘莎上诉主张该协议违反禁止性规定，应属无效。经本院审查，该《协议书》并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故本院对刘莎的上述主张不予采纳，《协议书》对双方当事人具有法律约束力。
关于《协议书》的出租方的认定，刘莎上诉主张《协议书》记载的甲方是供销总社，房屋所有权人亦系供销总社，供销总社服务中心不是合同出租方。本院认为，《协议书》落款处加盖的是供销总社服务中心的印章，且根据涉案房屋产权人供销总社出具的《说明》，供销总社服务中心负责供销总社的房产、人防设施的管理工作，供销总社亦认可供销总社服务中心签订的《协议书》，故供销总社服务中心有权将涉案房屋出租给刘莎。刘莎主张供销总社服务中心不是合同出租方，与事实不符，本院对其该项主张不予支持，原审判决认定供销总社服务中心为《协议书》的出租方并无不妥。
关于《协议书》的承租方的认定，虽然刘莎主张其签订《协议书》时担任海棠招待所的总经理，缔约系职务行为，诉讼中海棠招待所亦认可刘莎的缔约行为系代表海棠招待所的职务行为，但是，供销总社服务中心现对此不予认可，且《协议书》记载的乙方系刘莎，《协议书》落款处亦系刘莎个人签字，《协议书》上未加盖海棠招待所公章，刘莎系以个人名义签订《协议书》，而刘莎在与供销总社服务中心缔约时并未向供销总社服务中心出示海棠招待所委托刘莎代为缔约的证明文件，现在亦无其他证据能够证明刘莎在缔约时曾向供销总社服务中心作出过系代表海棠招待所缔约的意思表示，故供销总社服务中心有理由相信刘莎系《协议书》的承租人和相对方，供销总社服务中心选择向刘莎主张合同权利，符合客观事实，刘莎应当承担《协议书》项下承租人的法律义务和责任。刘莎承租涉案房屋后由海棠招待所用作经营场所，系刘莎与海棠招待所之间的内部关系，不能对抗供销总社服务中心。
《协议书》约定，刘莎每年上交使用费20万元、分两次定额交纳。但是根据查明的事实，对于《协议书》约定的2010年4月1日至2013年3月31日租期内的租金，刘莎仅向供销总社服务中心支付了40万元，尚欠20万元未付。虽然诉讼中刘莎主张供销总社服务中心未提供人防使用证，但是，刘莎并无证据表明海棠招待所的经营因此实际受到影响，故刘莎的上述主张不构成其不按时支付房屋租金的充分理由，刘莎的欠租行为构成违约，应承担相应的责任。供销总社服务中心要求刘莎给付尚欠租金20万元，应予支持。至于刘莎上诉提出其中2011年4月1日至2011年9月30日期间的10万元租金超过诉讼时效一节，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外，本案中，刘莎在原审中并未提出诉讼时效抗辩，且本案亦不存在基于新的证据证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形，故本院对于刘莎关于诉讼时效的抗辩不予采纳。关于欠付租金的期间，根据供销总社服务中心提交的刘莎支付租金的证据以及双方当事人的陈述，可以认定刘莎欠付租金期间为2011年4月1日至2011年9月30日以及2012年10月1日至2013年3月31日，原审判决认定的欠租期间部分有误，本院予以纠正。
根据《协议书》的约定，乙方未按时交纳使用费应如数补交，并按每天千分之二加收滞纳金。根据前文论述，刘莎欠付租金构成违约，供销总社服务中心要求刘莎支付滞纳金，具有合同依据。原审法院酌情确定的违约金标准并无不妥，本院予以维持。原审法院判令刘莎支付自2013年4月1日起至实际付款之日止的违约金，不超过刘莎应当承担的违约责任的范围，现供销总社服务中心同意原判，本院对此不持异议。
2013年3月31日《协议书》到期，双方并未就继续房屋租赁关系达成合意，故《协议书》期满终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故本案中刘莎作为承租人有义务将涉案房屋腾退给供销总社服务中心。刘莎关于涉案房屋一直由海棠招待所使用、2013年9月刘莎不再是海棠招待所股东和实际经营人的上诉意见，不能免除刘莎向供销总社服务中心返还房屋的法律义务，故本院对其该项意见不予采纳。
因刘莎在《协议书》期满后未将涉案房屋腾退给供销总社服务中心，造成供销总社服务中心无法使用涉案房屋，刘莎应当向供销总社服务中心支付腾房之前的房屋使用费，原审法院确定的每年20万元房屋使用费标准，并无不妥，刘莎上诉主张该标准过高，缺乏充分依据，本院对刘莎的该项主张不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2013）西民初字第19711号民事判决第一、三项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第19711号民事判决第四项；
三、变更北京市西城区人民法院（2013）西民初字第19711号民事判决第二项为：本判决生效后十五日内，刘莎给付中华全国供销合作总社机关服务中心二○一一年四月一日至二○一一年九月三十日、二○一二年十月一日至二○一三年三月三十一日的房屋租金共计二十万元，并支付违约金（自二○一三年四月一日起至实际付款之日止，以二十万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率二倍的标准计算）；
四、驳回中华全国供销合作总社机关服务中心其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，由刘莎负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费4300元，由刘莎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
