程爱国与张宝春房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告、反诉原告）程爱国，男，1965年9月17日出生，个体经营者。

被上诉人（原审原告、反诉被告）张宝春，男，1974年6月20日出生。

委托代理人侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。

上诉人程爱国因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第00845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2014年12月，张宝春起诉至原审法院称：我与程爱国于2014年1月15日签订《租房合同书》，承租程爱国位于北京市西城区前门西河沿街236号房屋进行餐饮经营。合同书约定：租期2年，从2014年2月15日到2016年2月15日止；第一年租金10万元，以后按照每年10％递增；租金半年付一次；由我负担租赁期内水电费用；屋内物品押金10000元；如因程爱国维修房屋而影响我经营，应相应减少当日租金或延长租期。合同签订当日，我支付了半年租金50000元和押金5000元。程爱国于2014年1月17日将房屋钥匙交给我，程爱国于2014年2月20日将房屋内物品清空，我于2014年2月21日开业经营。经营期间，我按照电表交纳电费。2014年7月，房屋内水管出现问题连续维修了一个多月，程爱国免除我当月租金。2014年8月中旬到9月初，我支付房屋租金8000元。2014年9月17日，供电局进行线路检查时，发现程爱国存在绕过法定的用电计量装置安装电表用电的窃电行为，遂于当日下达停电通知。2014年10月17日程爱国将房屋门锁更换并实际控制房屋至今，房屋内存放了我的经营物品。停电后，我要求程爱国尽快接受处理恢复供电，程爱国以各种理由和借口拖延不予办理，致使我存放在店内的肉类全部损坏，造成巨大的经营损失。故起诉要求：一、解除双方签订的租房合同书；二、程爱国退还押金5000元；三、程爱国支付违约金10000元；四、程爱国退还2014年9月15日至2014年10月14日之间的房屋租金7777.78元；五、程爱国赔偿经营损失52000元（经营损失50000元、肉类损失2000元）；六、程爱国赔偿物品损失60000元；七、诉讼费由程爱国承担。

程爱国辩称：张宝春陈述的合同签订情况与合同约定租金属实，我交付张宝春房屋时屋内有经营餐厅的设备。2014年1月17日交付的房屋，2014年2月15日起租，我收取张宝春的租金截止到2014年8月15日。2014年7月15日张宝春应该交下半年房租时，未按月支付。2014年8月15日之后张宝春分三次给我8000元房屋租金。张宝春所述2014年7月房屋漏水，免房租一个月的情况不存在。2014年9月17日当天，供电局检查发现偷电情况后就给停电了，当天张宝春把门锁上走了。停电之后，我要求张宝春去交电费，张宝春却让我去交电费。2014年10月13日、14日、15日，我给张宝春发短信，张宝春没有回复，2014年10月17日我上法院起诉，2014年10月22日我找开锁公司将房屋门打开。我在换锁之前通知张宝春过来，张宝春表示没空，开锁后，我发现冰箱里的肉已经坏了，后来张宝春的伙计也来了。另外，虽然偷电不是我的责任，但为了减少损失，我于2014年11月27日交纳了5004.14元电费、15012.42元罚款并出资5000元对供电设备进行了维修。2014年12月初我将房屋已经出租给了第三人。合同不能履行是因为张宝春违约造成的，我同意解除合同，张宝春主张退还的租房押金系设备押金，并非房租押金，同时双方约定对于设备每年计提折旧20％，张宝春使用期间一台冰柜和一个空调坏了，现在还没修理，扣除修理费和折旧之后，剩余的部分同意退还。不同意支付违约金，因为张宝春张宝春没交房租，违约在先；张宝春主张退还租金没有事实依据，因为张宝春根本没有缴纳该期间的房租；由于张宝春在断电以后，没有及时将肉类进行处理，我不应该赔偿其主张的肉类损失，且肉类的损失不足2000元。我当时租给张宝春的全套设备和物品都在饭馆里，张宝春没出钱装修房屋，只是出工，我也帮着干了，张宝春所谓的装修费不存在，不同意赔偿其该项损失。我同意返还张宝春屋内的物品。

程爱国提出反诉称：我与张宝春租房合同履行期间，张宝春没有在约定的时间支付下半年租金，张宝春支付的设备押金也与合同约定的数额不符，张宝春构成违约，同时张宝春在租赁房屋期间因偷电被处罚后不辞而别，我在缴纳电费及罚款后，将房屋另租他人，是为了避免房屋空置带来的利益损失。故要求：一、张宝春赔偿我垫付的电费5004.14元、用电违约金15012元、供电设施修复费5000元；二、张宝春支付2014年9月15日至10月22日的房屋租金8400元及违约金10000元。

张宝春针对程爱国的反诉辩称：程爱国提交的电费单据上注明该电费5004.14元系2014年11月份的电费，程爱国在2014年10月已收回房屋，不应由我负担该费用。关于程爱国主张的用电违约金15012元，因为上一个租户有窃电行为，但程爱国没有对设备进行改造，罚款与我无关，我不应该负担罚款。供电设施修复费5000元系程爱国为了自己的利益进行的改造，且程爱国提交的发票的性质是工程款，这部分费用应该由程爱国承担。关于程爱国要求我支付2014年9月15日至10月22日的房屋租金8400元及违约金10000元的问题，由于程爱国提供的电力设施存在瑕疵，在我租赁房屋期间停电，我交纳的58000元租金，应该租期到2014年10月15日；程爱国出租的房屋上下水不能使用，在2014年7月20日到8月20日程爱国对房屋的上下水进行改造，在此期间，几乎无法进行经营，经过协商，程爱国同意给我免租一个月。后来停电后，我无法正常使用房屋经营，我不应负担此期间的房租。房屋是2月份开始经营，7月份之后，因为要修上下水，我们就按月交租金，租金没有拖欠。我们接过房屋时，屋里只有空调和冰柜等设施，设施不全，不用交10000元，合同约定的一方违约需要支付10000元的违约金跟押金无关，与合同的履行本身有关。综上，不同意程爱国的反诉请求。

原审法院经审理认为：程爱国与张宝春签订的《租房合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。涉案合同签订后，程爱国向张宝春交付了涉案房屋用于经营餐厅，张宝春主张其经营过程中，由政府出资对前门步行街整体改造工程施工期间，程爱国亦对屋内下水管道进行改造，两项施工对其经营造成影响，故其与程爱国协商后，程爱国同意免除其一个月的租金，程爱国对此不予认可，张宝春针对上述免租一个月的陈述，未提交相关证据证明，法院难以采信，张宝春未按双方约定的期限足额支付下半年租金，构成违约。张宝春未足额支付设备押金，是否构成违约，双方存在争议，由于双方交接房屋时，未就交接的设备签署书面文件，故法院不能认定程爱国是否按照约定交付了相关设备，张宝春未全额支付设备押金，程爱国亦未要求张宝春补齐该押金，视为双方就此问题达成一致意见，对程爱国主张张宝春此项违约的抗辩意见，法院不予采纳。

由于涉案房屋存在偷电行为，被电力部门停电处罚后，张宝春无法进行经营活动，程爱国此后自行收回房屋并另行出租他人，双方租赁合同已不能继续履行，张宝春要求解除该合同，程爱国亦同意解除，法院对此不持异议，但对于解除合同的原因，双方当事人存在争议，对此问题，法院认定如下：根据调取的涉案房屋的用电记录明细、调查笔录及程爱国所述涉案房屋的出租情况可知，涉案房屋在出租给张宝春之前，曾因偷电被处罚两次，时间分别是2012年12月、2013年3月，涉案房屋在2013年2月的用电量为261度，2013年3月用电量为1103度，涉案房屋因偷电第二次被处罚在2013年3月，此后，该房屋的用电量基本保持在90度至230度之间的水平，与被处罚前的用电量基本相当，且该房屋在上述期间一直处于经营状态，据此可知，虽经供电部门处罚，但涉案房屋的偷电行为并未得到有效遏制，应是处于持续偷电状态，张宝春承租涉案房屋后至第三次因偷电被处罚前，每月用电量基本保持在平稳状态，由此判断，张宝春承租涉案房屋期间偷电状态仍在持续中，程爱国作为出租人将涉案房屋交付张宝春时，理应对该供电设施进行检查并引起高度注意，以保证租赁房屋设备处于正常使用状态，现涉案房屋因偷电被处罚后不能正常使用，程爱国对此应当承担违约责任，因双方在合同履行过程中均存在违约行为，对双方当事人要求对方支付违约金的请求，法院均不予支持。

关于张宝春要求程爱国返还押金5000元的请求，张宝春与程爱国在合同中约定张宝春交纳的设备押金按每年收取20％折旧费，根据前述分析，张宝春租期期间正常使用房屋的期间为2014年2月15日至2014年9月16日，扣减上述期间的折旧费后，剩余押金，程爱国应当予以退还，对张宝春此项请求的合理部分，法院予以支持（5000-5000／12＊7＊20％=4417元）；程爱国关于张宝春损坏设备应扣减修理费的抗辩意见，缺乏证据证明，法院不予采纳。

关于张宝春要求程爱国退还房屋租金的请求，双方合同签订后，张宝春除一次性向程爱国支付了2014年2月15日至8月15日期间的租金后，另支付程爱国8000元租金，张宝春实际使用房屋至2014年9月17日，该期间与张宝春缴纳的上述租金数额基本吻合，张宝春主张在租赁期间程爱国曾承诺免租一个月的陈述意见，缺乏证据证明，法院难以采纳；张宝春要求程爱国退还2014年9月15日至2014年10月14日期间租金的请求，无事实依据，法院不予支持。

关于张宝春要求程爱国赔偿经营损失52000元（经营损失50000元、肉类损失2000元）的请求。本案张宝春主张其存在经营损失，但未就此提交相关证据加以证明，张宝春应当承担举证不能的责任，对张宝春要求程爱国赔偿其50000元经营损失的请求，法院不予支持。关于肉类损失，张宝春主张涉案房屋停电后，冰箱内的肉类腐烂，造成损失，程爱国认可开锁后，房内确有腐烂的肉类制品，但认为张宝春主张的数额过高，由于张宝春未能提供购买肉食的票据，根据张宝春提交的照片，法院酌情确定程爱国赔偿张宝春肉类损失1000元。

关于张宝春要求程爱国赔偿物品损失60000元的请求，程爱国在法院另案提起解除合同之诉期间，未经法院允许且在张宝春未到场的情况下，自行收回房屋，其行为侵害了张宝春的财产权益，程爱国应当赔偿由此给张宝春造成的经济损失，张宝春主张其在屋内的设备价值36399元并提供了部分购买物品的收据，法院审核该票据后认为张宝春购买的商品均为经营餐厅的合理需求，对其提供了票据的物品，法院均予以认定，现程爱国不能返还上述物品，应当折价赔偿，具体数额，法院根据双方租赁合同已履行的期限，考虑相关物品的属性及消耗、损耗等因素酌情确定，对于张宝春该项诉讼请求中合理的部分，法院予以支持。张宝春未提交购买收据的物品，缺乏证据证明，法院不予认定。

关于装修损失，张宝春主张承租房屋后，对涉案房屋进行了装修，并提交装修款收据，该收据载明的费用为7800元，根据张宝春的租期并结合合同实际履行的期限扣减折旧后，程爱国应当赔偿张宝春装修损失5525元。

关于张宝春要求程爱国赔偿其2014年9月17日至2014年12月18日期间员工工资的请求，2014年9月17日涉案房屋断电后不能正常使用，张宝春主张程爱国应当赔偿其支付员工的工资，但张宝春提交的证据不足以证明该支出实际发生，对张宝春此项请求，法院难以支持。

关于程爱国反诉要求张宝春支付电费5004.14元的请求，根据法院向供电部门核实的情况得知，供电部门收取的此部分费用为处罚前228天的电费，根据该时间推算，上述处罚期间，张宝春实际用电的期间为2014年2月15日至2014年9月16日共计214天（0.9145元＊12＊2＊214=4696.87元），该期间的电费应由实际使用人，即本案张宝春承担，超出该期间的电费，由程爱国自行承担，对程爱国此项反诉请求的合理部分，法院予以支持。

关于程爱国反诉要求张宝春支付用电违约金15012元的请求，涉案房屋在交付张宝春使用前，曾两次因偷电被处罚，判决在前文已认定程爱国应对偷电的后果承担责任，在此不再赘述，据此，对程爱国要求张宝春支付用电违约金的请求，法院不予支持。

关于程爱国反诉要求张宝春支付供电设施修复费的请求，程爱国根据供电部门的要求对出租房屋的设施进行改造的支出，属于对出租房屋设施条件的改善，程爱国为该项改造的受益者，其要求张宝春支付该笔费用，缺乏依据，法院不予支持。

关于程爱国反诉要求张宝春支付2014年9月15日至10月22日的房屋租金8400元的请求，涉案房屋2014年9月17日以后因偷电行为被处罚，使得张宝春无法正常经营，基于前述分析得出的结论为程爱国应对此承担责任，其要求张宝春支付2014年9月17日之后租金的请求，无事实依据，法院不予支持。至于2014年9月15日、16日期间张宝春正常使用房屋，应当支付租金，对程爱国此项反诉请求的合理部分法院予以支持（100000／12／30＊2=556元）。据此，原审法院于2015年3月判决：一、解除张宝春与程爱国二○一四年一月十五日签订的签订的《租房合同书》；二、自判决生效之日起十日内，程爱国退还张宝春押金四千四百一十七元；三、自判决生效之日起十日内，程爱国赔偿张宝春肉类损失一千元；四、自判决生效之日起十日内，程爱国赔偿张宝春物品及装修损失共计二万五千元；五、自判决生效之日起十日内，张宝春给付程爱国电费四千六百九十六元八角七分；六、自判决生效之日起十日内，张宝春给付程爱国二○一四年九月十五日至九月十六日房屋租金五百五十六元；七、驳回张宝春其他诉讼请求；八、驳回程爱国其他反诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，程爱国不服，上诉至本院称：设备损坏维修和更换的费用须从设备押金中扣除，原审法院对此处理不当；因张宝春的过错造成的断电，我已通知其把屋内的肉类挪走，其故意留置的部分应自行承担责任；由于存放物品的库房人员不在，无法核对物品清单，现经核对张宝春的物品基本存在，我要求返还，张宝春的装修费纯属伪造，根本不存在所谓的装修；张宝春拖欠租金应承担违约责任；故要求撤销原审判决第二、三、四、八项并进行改判。张宝春同意原判。

经审理查明：2014年1月15日，张宝春（承租人，乙方）与程爱国（出租人，甲方）签订《租房合同书》，双方约定：1、甲方将位于西城区前门西河沿236号宏艳饭馆房屋使用权交给乙方使用。甲方保证经营时的各种执照、证件合法有效。乙方自行办理个人暂住证、健康证等个人证件。2、租赁期限定为2年，自2014年2月15日至2016年2月15日24时止。3、房屋租金现定为每年人民币壹拾万元整，每半年一付，下次付款提前一个月给付甲方，如不能履约给付甲方，乙方要承担违约金责任；今后每年租金在原基础上上调百分之十作为第二年房租；以后以此类推。……5、甲方保证房屋的建筑结构和设备符合安全、卫生条件。乙方不得使用超过用电功率的用电器具，以免发生火灾。6、如因甲方维修房屋而影响乙方经营时，甲方应相应减少当日租金或延长期限。政府行为例外。……10、甲方的空调、冰箱冰柜、厨房设备、桌椅板凳、锅碗瓢盆等供乙方使用，预留押金一万元。并按每年20％收取折旧费。……13、如一方单方违约，赔付对方违约金一万元整。……15、甲方按约定在2014年1月21日将房屋交给乙方，并给乙方十天时间进行装修。

上述合同签订当日，程爱国将涉案房屋交付张宝春，但双方未就房屋内设备的交接书写清单，张宝春于同日向程爱国支付了半年的房屋租金50000元、设备押金5000元。张宝春在涉案房屋经营餐饮至2014年7月底时，政府有关部门出资组织对前门大街步行街进行整体改造，涉案房屋的门面亦在此次改造范围之内，前门大街整体改造工程在2014年8月底结束。2014年8月底至9月初，张宝春分三次向程爱国支付房屋租金8000元。

2014年9月17日，北京市电力公司城区供电公司宣武供电所在电路检查中发现涉案房屋存在窃电的情况后，向用户发出了《窃电通知书》并于当日停止了对涉案房屋的供电。涉案房屋停电后，张宝春未开展经营活动，程爱国分别于2014年10月14日、15日向张宝春发送短信，要求张宝春交出涉案房屋的钥匙并表示要在2014年10月16日收房。

2014年10月17日，程爱国提起诉讼要求解除与张宝春之间的租房合同，该案审理期间，程爱国于2014年10月22日自行将涉案房屋的门锁打开，强行收回了出租房屋。2014年11月27日，程爱国向供电部门补交了电费5004.14元并支付用电违约金15012.42元，同时按照供电部门的要求对其房屋的电表进行了整改，程爱国为此支出工程款5000元，供电部门于当日恢复了对涉案房屋的供电。2014年12月1日，程爱国将涉案房屋另租他人。

张宝春主张程爱国实际交付房屋时只有空调、冰箱、冰柜，没有其他物品，双方协议设备押金变更为5000元，程爱国主张向张宝春交付了餐馆内所有设备，张宝春向其交了5000元设备押金后，其也没再向张宝春主张剩余的押金，但其收回房屋时，其提供给张宝春的空调、冰柜有损坏，张宝春对此不予认可，程爱国未就上述物品损坏及该损坏系张宝春所致提交证据加以证明。

原审法院向北京市电力公司城区供电公司查明，涉案房屋因偷电行为被处罚过三次，时间分别为2012年9月、2013年3月、2014年11月（本次处罚），涉案房屋2013年2月至2014年11月期间用电量情况如下：2013年2月261度、2013年3月1103度、2013年4月91度、2013年5月228度、2013年6月218度、2013年7月114度、2013年8月122度、2013年9月84度、2013年10月103度、2013年11月至2014年1月为0度、2014年2月541度、2014年3月765度、2013年4月674度、2014年5月565度、2014年6月469度、2014年7月513度、2014年8月484度、2014年9月-10月用电量为0、2014年11月5472度，根据程爱国提交的证据，2014年11月的5472度为电力公司测算的涉案房屋偷电期间的用电量（0.9145元／度电＊12小时＊2＊228天，其中12小时＊2为每天用电量）。本院审理中，程爱国称其应张宝春所要求对电表进行了改动。

张宝春主张其承租涉案房屋后，添置了大量设备，停电后，程爱国自行打开门锁，造成其财产损失，同时，由于程爱国提供的房屋不能正常供电，其存放在冰箱内价值2000元的肉类变质，程爱国单方收回房屋后另行出租，导致合同不能履行，程爱国应当赔偿其物品、装修损失及经营损失。针对物品损失，张宝春提交如下证据：1、购买收银机（8000元）的收据、购买验钞机（2000元）的收据；购买（豆浆机670元、蒸包机900元、面条机550元、沙冰机700元、封口机350元、绞肉机1100元，共计4270元）的送货单；购买（搅拌机2300元、揉面机1750元、单缸电炸炉450元、电饼铛950元，共计5450元）的销售收据；购买电子秤350元的销售单据；购买（电水桶300元、垃圾桶100元、不锈钢筷子桶6个180元、分数盆3个150元、不锈钢盒子2个240元、工服6件210元、围裙5个40元、短围裙5个30元、面板5个150元、不锈钢盆10个300元、刀一把60元，以上共计1760元）的收据；购买（电饭锅2个800元、不锈钢桶2个300元、保温桶2个400元、半桶125元，以上共计1625元）的收据；购买（不锈钢架子、桌子，无明细表，价值5800元）的收据；（制作广告牌、LED灯、菜单、名片，价值5200元）的收据；（购买酒水饮料，时间为2014年9月12日，价值1294元）的收据。2、张宝春主张除购买上述物品外，其店内另有煤气罐一个（300元）、垃圾桶一个100元、佛龛一个（7000元）、锅碗瓢盆若干价值500元、招财猫一个1000元，但未提交相关票据，对于佛龛，张宝春提交了照片用以证明其餐馆开业时，租赁房屋进门处摆有佛龛，但通过该照片难以辨别摆放的物品为何物。张宝春主张上述物品均在租赁房屋内，程爱国收回房屋时，其未将上述物品拉走，程爱国对此应当予以赔偿。程爱国认可其收房时，冰柜内确有腐烂的肉类，但认为张宝春主张的数额过高。经法庭询问，程爱国表示其打开房门后，屋内确有张宝春主张的部分物品，其需要回去核对，后程爱国称其核对后并未发现张宝春的任何物品。

上述事实，有《租房合同书》、销售收据、送货单、《窃电通知书》、交费通知单、发票、收据、照片、调查笔录、电费清单及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为：程爱国与张宝春签订的《租房合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，涉案房屋因存在偷电行为被电力部门作出停电处罚，张宝春无法进行经营活动，程爱国后自行收回房屋并另租他人，现双方对合同解除均不持异议，本院对此亦不持异议。程爱国上诉称张宝春授意其对电表进行了改动，张宝春对此不予认可，程爱国未提供有效的证据证实张宝春授意其对电表进行了改动，故本院对程爱国的该项上诉意见不予采纳。应当指出，无论程爱国改动电表是否在他人的授意下完成，其作为完全民事行为能力人，其对改动电表产生的法律后果是明知的，其偷电的行为背离了普通公民应遵纪守法的原则，本院对其偷电行为予以严肃批评；因程爱国对电表进行了改动，电力部门对其作出停电处罚是妥当的，程爱国应承担因行为不当造成的不利法律后果。因程爱国私自改动电表，客观上造成张宝春因未足额支付电费而不当受益，原审法院判令张宝春补缴相应的电费，并无不当，应予维持。

程爱国作为出租人应保障涉案房屋能正常使用，现涉案房屋因偷电被处罚后不能正常使用，程爱国对此应当承担违约责任；张宝春亦未按双方约定的期限足额支付下半年租金，亦构成违约。因双方在合同履行过程中均存在违约行为，故对双方当事人要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。

程爱国未经法庭允许单方收回涉案房屋，其应赔偿由此对张宝春屋内物品丢失造成的经济损失；经法庭释明，程爱国明确表示其无法找回张宝春存放在涉案房屋内的物品，现其上诉称其找回部分物品，张宝春不认可程爱国所找回的物品系其丢失，因程爱国前后表述自相矛盾，由此产生的不利的法律后果应由其自行承担，原审法院酌情判令其赔偿张宝春丢失物品，并无不妥，应予维持。《租房合同书》明确约定了程爱国给予张宝春十天时间的装修期，张宝春亦提供证据证实其对涉案房屋进行了装修，程爱国否认张宝春对涉案房屋进行装修的抗辩主张，本院不予采信。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。程爱国关于张宝春损坏设备应扣减修理费的上诉意见，未提供有效的证据予以证实，本院不予采纳。

综上，程爱国的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1498元，由张宝春负担1193元（已交纳），由程爱国负担305元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费443元，由张宝春负担50元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由程爱国负担393元（已交纳）；二审案件受理费560元，由程爱国负担（已交纳）。

本判决为终审判决。