陈刚与北京京鲁苑物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
原告：陈刚，男，1976年4月10日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：张德平，北京市仁杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段福惠，北京衡杓律师事务所律师。
被告：北京京鲁苑物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇一村顺华巷2号。
法定代表人：齐海森，经理。
原告陈刚与被告北京京鲁苑物业管理有限公司（以下简称：京鲁苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈刚的委托诉讼代理人张德平、被告京鲁苑公司的法定代表人齐海森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈刚向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认陈刚与京鲁苑公司签订的《北京市出租住宅租赁合同》无效；2.请求法院判令京鲁苑公司承担缔约过失责任20000元；3.请求法院判令京鲁苑公司返还房屋租金73000元；4.请求法院判令京鲁苑公司赔偿陈刚装修损失20000元；5.本案诉讼费由京鲁苑公司承担。事实和理由：陈刚与京鲁苑公司于2010年1月30日签订《北京市出租住宅租赁合同》，陈刚承租的房屋位于北京市大兴区西红门镇一村顺华巷2号京鲁苑公寓X室，租期20年，陈刚于承租时一次性付清全部租金。陈刚与北京市大兴区西红门第一村村民委员会、北京欣业城镇建设投资管理有限公司因物权保护纠纷一案诉至法院，2019年10月8日，本院作出（2019）京0115民初17704号民事裁定书，裁定书中认定因陈刚与京鲁苑公司签订的房屋租赁合同所涉及的租赁标的，未取得合法建造审批手续，合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。陈刚搬离房屋后，产权人齐海森和北京市大兴区西红门第一村村民委员会已于2018年11月17日签订交房通知单，涉案房屋已交给拆迁公司拆除完毕。因涉案房屋的权利人并非陈刚，陈刚无主张恢复原状之权。因此，驳回陈刚的起诉。陈刚不服提起上诉，2020年3月5日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终1247号民事裁定书，维持了一审裁定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。但是到目前为止，陈刚没有收到任何京鲁苑公司返还的财产，严重损害了陈刚的合法权益。基于以上事实和理由，陈刚为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求法院支持陈刚的诉讼请求。
京鲁苑公司辩称，不同意陈刚的诉讼请求。租赁证上写的很清楚，如遇拆迁占地，租赁房屋需要改造时，京鲁苑公司扣除使用期限相应租金后，剩余的租金予以退还。房屋是装修好出租的，当时是有地砖瓷砖，房屋也不允许装修，如果装修也需要经过京鲁苑公司同意。拆迁到现在租金没有退还不是事实，京鲁苑公司于2017年12月底已经陆续开始退款，2018年5月份，京鲁苑公司给承租人发通知，要求承租人到村委会领取退款，但是承租人不去，近期因为有疫情，所以没有再通知。关于合同效力问题，京鲁苑公司认为双方签订的租赁合同是有效的；关于退还租金，同意退还2018年1月1日之后的租金；装修费不同意赔偿；缔约过失赔偿责任不同意负担。
本院经审理认定事实如下：2010年3月31日，京鲁苑公司（甲方、出租方）与陈刚（乙方、承租方）签订《北京市出租住宅租赁合同》，双方约定甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇一村顺华巷2号京鲁苑公寓X室，建筑面积28.5平方米房屋租赁给乙方使用；租赁期限自2010年5月10日至2030年5月9日；租赁费共计73000元。合同签订后，陈刚向京鲁苑公司支付房款73000元并入住使用房屋。
庭审中，双方均认可租赁房屋现已被拆除。陈刚陈述称租赁房屋自2017年11月左右因西红门镇发生火灾事故就停水停电不让居住了；京鲁苑公司对此不予认可，京鲁苑公司陈述称2017年11月西红门镇发生大火事故后，村书记通知要求承租人10日内搬走，否则就停水停电，但实际上并未停水停电，并且当时道路亦可以通行，而陈刚实际系于2017年12月底左右搬走。陈刚主张入住房屋时对房屋进行了装修并购置了家具家电，支出装修费用20000元，京鲁苑公司对此亦不予认可。
经询问，京鲁苑公司称涉案土地系其公司从北京市大兴区西红门镇第一村承租而来，租赁房屋建房时未办理相关行政机关的建造审批手续。
本院认为,虽然原、被告所订立的《北京市出租住宅租赁合同》系双方真实意思表示，但本案租赁楼房未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，根据合同订立时实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故陈刚与京鲁苑公司所订立的《北京市出租住宅租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上文司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在陈刚居住使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，对未能有效使用房屋期间的已交纳房屋租金，京鲁苑公司应予退还。陈刚要求京鲁苑公司退还全部租金并无合理依据，本院不予支持；陈刚主张租赁房屋于2017年11月左右停水停电无法使用并无证据佐证，故本院对京鲁苑公司陈述的陈刚搬离房屋的时间予以采纳，并酌情确定京鲁苑公司应退还2018年1月1日至2030年5月9日（租赁期限到期日）期间已交纳房屋租金；结合双方约定的租期及租金标准核算，京鲁苑公司应退租金金额为45104.97元。陈刚要求京鲁苑公司承担缔约过失责任，但从本案查明的事实来看，并无证据证明京鲁苑公司曾故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况以及存在其他违背诚实信用原则的情形，故对于该项诉求，本院不予支持。关于装修损失，陈刚并未提交证据证明支出情况，即使陈刚进行了装修，但其已居住多年，装修及物品折旧至今，所剩残值较小，又考虑到作为承租人的陈刚对本案房屋租赁合同无效亦有一定过错，应自担相应损失，且陈刚主张的装修损失中包含的家具家电亦不属于形成附合的装饰装修物，故对该项诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：
一、陈刚与北京京鲁苑物业管理有限公司于2010年3月31日签订的《北京市出租住宅租赁合同》无效；
二、北京京鲁苑物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还陈刚房屋租金45104.97元；
三、驳回陈刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1180元，由陈刚负担729元（已交纳），由北京京鲁苑物业管理有限公司负担451元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
