北京绿加力启明机电设备有限公司与梁瑞林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
原告:北京绿加力启明机电设备有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡四合庄村268号。
法定代表人：王建都，总经理。
委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李东军，北京市仁杰律师事务所实习律师。
被告：梁瑞林，男，1952年8月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：梁洪志（被告梁瑞林之子），男，1979年1月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：雷贵辰，北京市开越律师事务所律师。
原告北京绿加力启明机电设备有限公司（下称原告）与被告梁瑞林（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人侯海明，被告之委托诉讼代理人梁洪志、雷贵辰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告房屋使用费108404.58元。事实与理由：2005年8月，被告与北京市朝阳区黑庄户乡四合庄村经济合作社签订租赁协议，被告承租北京市朝阳区XXX厂房。2010年4月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将北京市朝阳区XXX厂房出租给原告，租期五年，自2010年4月20日至2015年4月15日。第一年度和第二年度租赁费为每年28万元，第三至第五年度租赁费为每年30.8万元。租赁届满前，原告和被告续签《房屋租赁合同》，合同期限自2015年4月20日至2020年4月19日，第一年至第二年租赁费为50万元，第三至第五年租赁费为55万元，在租赁期内，如因国家占地或不可抗力，导致合同无法继续履行时，合同自行终止。原告依双方约定，向被告支付了2010年4月20日至2017年6月30日期间的房屋使用费。2017年初，租赁房屋被列入拆迁腾退范围之内。被告于2017年7月28日与北京市朝阳区XXX经济合作社签订《解除租赁协议》，约定被告与北京市朝阳区XXX经济合作社的租赁协议于2017年3月1日解除，其租金计算结算日期亦为2017年3月1日。因被告与出租方的合同因疏解腾退解除，其不支付2017年3月1日之后的房租，被告无权向原告收取2017年3月1日之后的房屋使用费。故原告诉至法院，望判如所请。
被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告将基于同一个法律事实的两个案件，分开主张不符合法律规定。关于租金问题，合同有相对性，2015年合同虽被判为无效，不影响原告占有使用土地，原告交纳占有使用费是应当的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2010年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将北京市朝阳区XXX厂房出租给原告，约定租赁期限为2010年4月20日至2015年4月19日；在租赁期间内，如因国家占地或不可抗力，导致合同无法继续履行时，合同自行终止；国家或政府所支付的土地补偿款归出租方所有，与承租方无关；支付的地上物补偿款按照谁投资谁受益的原则进行补偿；所支付给企业用于企业搬迁的相关费用，归承租方所有。
上述合同届满后，原告与被告续签一份《房屋租赁合同》，租期自2015年4月20日起至2020年4月19日止，第一年至第二年租赁费为50万元，第三年至第五年租赁费为55万元。在租赁期间内，如因国家占地或不可抗力，导致合同无法继续履行时，合同自行终止；国家或政府所支付的土地补偿款归出租方所有，与承租方无关；支付的地上物补偿款出租方投资，归出租方所有，承租方投资遇拆迁承租方所盖房屋归出租方所有，同时出租方协助承租方办理搬迁补偿，所有补偿归承租方所有。
涉案房屋所在场地系被告与其子梁洪志自四合庄村承租所得。2017年7月28日，被告、梁洪志作为乙方与XXX经济合作社作为甲方签订了《解除租赁协议》，约定自2017年3月1日起解除双方于2005年8月25日所签订的租赁协议，甲方对原租赁协议确定为乙方的房屋、地上物及附属设施等给予补偿；由甲方收回场地及所有房屋、地上物及附属设施等；乙方不再对该场地和场地内的所有房屋、地上物及附属设施等持有任何权利；
经查，原告分别于2016年3月24日、9月26日、11月7日向被告交纳房租25万、15万、10万，共计50万元，用于支付2016年4月20日至2017年4月19日的房租。后，原告又于2017年5月向被告支付5万元租金，用于支付2017年4月之后的房租。被告对此事实予以认可。另查明，涉案房屋无规划建设审批手续。
经询，原告于本案中称其于2017年年底搬离涉案房屋，后又称其于2017年6月搬离涉案房屋。经查，在（2019）京0105民初XXXXX号案件中，原告认可其于2017年7月26日搬离涉案房屋。本案中，被告提交北京市朝阳区XXX经济合作社出具的《关于解除租赁协议的说明》，载明实际腾退日为2017年7月28日。
庭审中，原告提交证据一房屋租赁合同两份，证明租赁关系和期间。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可。
证据二梁瑞林和村委会2017年7月28日签订的解除协议、一次性补偿协议，证明一、梁瑞林与村委会合同于2017年3月1日解除，原告和被告合同丧失基础，应当解除。二、证明2017年3月1日被告和村委会就进入了洽商。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可。
证据三登记单存根，证明租金交付情况。被告对该证据予以认可。
证据四判决书，证明双方诉讼，原告并未向被告主张退还租金问题。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案土地上建设的房屋并未取得相关规划手续和产权证明，因此本院认定原告与被告于2015年签订的《房屋租赁合同》无效。
被告（乙方）与北京市朝阳区XXX经济合作社（甲方）签订了《解除租赁协议》，约定自2017年3月1日起解除双方于2005年8月25日所签订的租赁协议。约定由甲方收回场地及所有房屋、地上物及附属设施等；乙方不再对该场地和场地内的所有房屋、地上物及附属设施等持有任何权利。因此，自2017年3月1日起，被告对涉案土地及土地上房屋及地上物均不再持有任何权利，丧失了向原告索要房屋使用费的事实基础。故原告要求被告退还房屋使用费的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。
另，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告梁瑞林于本判决书生效之日起七日内退还原告北京绿加力启明机电设备有限公司房屋使用费108404.58元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2468元，由被告梁瑞林负担2468元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
