北京康佳乐荣商贸有限公司等与黄亮确认合同无效纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人(原审被告)：姚拥昊，男，1998年6月14日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
上诉人（原审被告）：北京康佳乐荣商贸有限公司，住所地北京市丰台区果园6号楼332号。
法定代表人：桑俊杰，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：刘娜，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶宁，北京格徕宁韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄亮，男，1978年5月27日出生，汉族，北京太阳能研究所职工，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：程赞，北京市仁杰律师事务所律师。
上诉人姚拥昊、北京康佳乐荣商贸有限公司（以下简称康佳乐荣公司）因与被上诉人黄亮确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初23204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚拥昊上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回黄亮的诉讼请求；2.诉讼费由黄亮承担。事实和理由：1.黄亮作为一审原告，主体不适格；2.姚拥昊与康佳乐荣公司签订的房屋买卖合同是合法有效的，不存在恶意串通；3.黄亮提供的录音不是对话的全部内容，黄亮拒不出示其与姚金河的房屋买卖合同，姚拥昊无法确认房屋买卖行为的存在。
康佳乐荣公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回黄亮的诉讼请求；2.诉讼费由黄亮承担。事实和理由：1.交易的双方不具备恶意串通的行为，康佳乐荣公司是以购房为目的，交易是真实发生的，康佳乐荣公司支付了对价；2.黄亮购房时并非本案适格主体，黄亮购房时姚金河尚无售房资格；3.康佳乐荣公司曾要求去现场看房，虽然没有进入涉案房屋，但其基于不动产权证书的公示公信力而进行交易，履行了审慎的义务；4.房屋交易价格不属于明显不合理的低价；5.未选择房屋中介进行交易与二者是否存在恶意串通没有因果关系；6.先过户还是先交房应取决于交易实际情况，先过户与恶意串通无因果关系。
黄亮辩称，同意一审判决，不同意姚拥昊、康佳乐荣公司上诉请求。事实和理由：1.黄亮是适格主体，其与姚金河的房屋买卖合同合法有效；2.涉案房屋物业费等日常使用费均由黄亮交纳；3.黄亮提供的录音证据是完整有效的；4.姚拥昊与康佳乐荣公司的房屋售价明显偏低。
2018年7月,黄亮向一审法院起诉请求：1、确认姚拥昊与康佳乐荣公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《二手房买卖合同》无效；2、诉讼费用由姚拥昊、康佳乐荣公司负担。
一审法院认定事实：姚拥昊系姚金河之子。2014年7月8日，姚金河与北京丰泰新房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，姚金河购买1502号房屋。
2015年1月23日，姚金河与黄亮签订《房屋转让合同》，黄亮购买1502号房屋，价款1920000元。合同约定第一笔房款1344000元于交房当日给付，剩余房款于转移登记之日给付。签订合同当日，黄亮给付姚金河1344000元。姚金河已将1502号房屋交付黄亮。
2017年10月31日，姚金河死亡。2017年12月18日，北京市首佳公证处出具公证书，确认1502号房屋由姚拥昊继承。后，该房屋登记至姚拥昊名下。
2017年11月24日，黄亮将姚拥昊诉至法院，要求姚拥昊将1502号房屋转移登记至黄亮名下。
2018年5月10日，姚拥昊（甲方）与康佳乐荣公司（乙方）签订《二手房买卖合同》，康佳乐荣公司购买1502号房屋，价款3500000元。合同第五条约定“乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金及首付款2020000元，并应于本合同生效之日起180日内将该房屋全部价款付给甲方”；第六条约定“甲方应于本合同生效之日起15日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应受到该房屋全部价款之日起7日内，将该房屋付给乙方”；第九条约定“在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起10日内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房……”。5月14日，康佳乐荣公司法定代表人桑俊杰转账给姚拥昊2020000元。2018年5月15日，姚拥昊与康佳乐荣公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）。后，姚拥昊将1502号房屋转移登记至康佳乐荣公司名下。
2018年6月，黄亮就转移登记的案件申请撤回起诉。
审理过程中，法院依黄亮申请委托北京银通安泰房地产评估有限公司就1502号房屋2018年5月15日的市场价值进行鉴定，结论为4481700元。
黄亮称首先，姚拥昊明知姚金河已将房屋出售给黄亮，且在诉讼过程中将1502号房屋出售给康佳乐荣公司，明显存在恶意；其次，黄亮自2015年起即居住在1502号房屋内，康佳乐荣公司在购房前未查勘房屋，明显有悖常理；第三，双方约定的房屋售价明显偏低，故黄亮主张姚拥昊与康佳乐荣公司签订的《二手房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》系恶意串通损害黄亮权益，应为无效合同。黄亮对上述主张提交录音资料等证据佐证。录音内容显示姚拥昊在将房屋出售给康佳乐荣公司前知道1502号房屋已出卖给黄亮。姚拥昊对录音资料真实性不持异议，但对黄亮所述恶意串通的主张不予认可。姚拥昊、康佳乐荣公司称之所以房屋价格偏低，是由于姚拥昊急于偿还借款消除抵押，且没有经过中介公司等情形所致。康佳乐荣公司认可买房前没有查看房屋，公司称购房主要用于投资故主要关注房屋位置、朝向、竣工时间，而并不看重房屋装修等细节，故购房时只是看了房产证，没有实地查看房屋。
审理过程中，经法院询问姚拥昊、康佳乐荣公司称：1、购房时没有通过中介公司；2、购房时姚拥昊向康佳乐荣公司称1502号房屋处于出租状态。
一审法院认为，本案争议焦点在于姚拥昊与康佳乐荣公司之间是否存在恶意串通损害黄亮利益的情形。首先，黄亮与姚金河签订《房屋转让合同》在先；其次，姚拥昊在明知姚金河已将1502号房屋出售给黄亮的情况下，作为其继承人在继承房屋后又将房屋出售给康佳乐荣公司并转移登记；再次，康佳乐荣公司在购房时并未实地查看房屋。虽然康佳乐荣公司解释称购房系用于投资并不看重房屋内装修，但购房作为日常重大事项，购房前未查看房屋明显有悖常理；第四，购房时姚拥昊称房屋系出租状态，因买卖不破租赁，故租赁合同的权利义务对于买受人来说意义重大，但康佳乐荣公司并未提交证据证明对租赁情况予以必要的了解；第五，房屋价格低于市场价格超过20％；第六，《二手房买卖合同》约定“在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起10日内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房……”，即先交付房屋后转移登记，但双方在未交付房屋的情况下即办理了转移登记。结合上述情形，法院有理由相信姚拥昊与康佳乐荣公司之间存在恶意串通并损害了黄亮的利益，法院对黄亮要求确认《二手房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》无效，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院于2019年4月判决：一、确认姚拥昊与北京康佳乐荣商贸有限公司于二〇一八年五月十日签订的《二手房买卖合同》无效；二、确认姚拥昊与北京康佳乐荣商贸有限公司于二〇一八年五月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
本院二审期间，姚拥昊提交证据1.姚金河不动产抵押合同、姚拥昊与罗明保的抵押合同；拟证明抵押和卖房的目的在于替父亲姚金河还钱；证据2.证人赵某证言，拟证明赵某与姚拥昊、徐某系朋友关系，购房系通过赵某、徐某介绍。对此，黄亮的质证意见为：与本案无关，不属于新证据，桑俊杰未到过涉案房屋看房。康佳乐荣公司提交证据1.涉案房屋所在小区照片，拟证明康佳乐荣公司在购房时曾去房屋所在地查看过环境；证据2.姚拥昊风险信息查询情况，拟证明在购房前康佳乐荣公司做过相应调查；证据3.视频，拟证明购房前康佳乐荣公司曾去姚拥昊叔叔家看过与涉案房屋同户型的房屋；证据4.证人徐某证言，拟证明徐某与桑俊杰、赵某系朋友关系，购房系通过徐某、赵某的介绍，桑俊杰曾想去看房，但姚拥昊说他姑在房里，就去了同户型看的房。对此，黄亮的质证意见为：证据1不属于新证据，桑俊杰想看房可以去敲门；不认可证据2；证据3不属于新证据；证据4不能证明桑俊杰去涉案房屋看过房，且姚拥昊与康佳乐荣公司约定的是先交房后过户，他们实际未交房先过户。
二审期间，康佳乐荣公司称，其购房目的为投资，涉案房屋系二类经济适用房，过户时其还补交了27万余元的土地出让金。
经审查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，黄亮与案外人姚金河就涉案房屋订立买卖合同，姚金河依约交付该房屋，现姚金河之子姚拥昊将涉案房屋出售与康佳乐荣公司，导致黄亮与康佳乐荣公司、姚拥昊产生纠纷。黄亮作为涉案房屋实际占有人，康佳乐荣公司、姚拥昊之间房屋买卖合同的效力如何，直接影响黄亮能否要求继续履行其与姚金河之间的房屋买卖合同，因此黄亮与本案有直接利害关系。
涉案房屋先后涉及两份房屋买卖合同，如两份合同均有效且二位购房人均要求履行合同，对于购房人的保护一般按照已经办理所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，康佳乐荣公司已办理房屋所有权变更登记，而黄亮已合法占有房屋，二人权利的保护顺序取决于康佳乐荣公司是否为恶意办理登记的买受人。但是，本案系确认合同无效纠纷，因此本案中无需对该事实进行判断。
根据各方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：姚拥昊与康佳乐荣公司订立的房屋买卖合同是否因恶意串通损害黄亮的利益而无效。
恶意串通，是指当事人在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害第三人的利益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方当事人作出某种意思表示，对方当事人明知实施该行为所达到的目的，而不表示反对并与之签订、履行合同。对于恶意串通的判断，需要综合考量当事人的缔约目的、缔约过程、合同履行情况等因素。对恶意串通事实的证明标准，人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
本案中，考虑到以下因素，本院认为姚拥昊与康佳乐荣公司存在恶意串通损害黄亮利益的情形：
第一，就缔约目的而言，在案证据证明，姚拥昊明知黄亮已基于其与姚金河的买卖合同占有涉案房屋。在姚拥昊明知的前提下，其作为姚金河的继承人又将该涉案房屋另售他人，明显有损害黄亮利益的目的。第二，就缔约过程而言，双方缔约经过有悖于常理。购房作为日常生活中的重大事项，康佳乐荣公司在购房前应尽审慎注意义务，对房屋具体状况做适当调查、了解。但本案中，康佳乐荣公司虽称多次要求查看房屋，并到房屋所在小区进行查看，及查看小区内同户型房屋。但是最为关键的是，其未查看涉案房屋，明显不合常理。第三，就合同约定的房价而言，涉案房屋售价明显低于市场价。第四，就合同履行而言，在康佳乐荣公司未付清全款的前提下，双方办理房屋所有权转移登记手续，与一般交易习惯不符，亦不符合双方关于先交房后过户的约定。综合考虑上述情况，本院认为，对于姚拥昊与康佳乐荣公司之间存在恶意串通事实的证明，已经达到了法律规定的人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的证明标准。故本院认定该事实存在。
综上所述，姚拥昊、康佳乐荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18750元，由姚拥昊负担9375元、由北京康佳乐荣商贸有限公司负担9375元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
