骆某诉马某房屋买卖合同纠纷一审
北京市昌平区人民法院
民事判决书
原告（反诉被告）:骆某，女，1986年4月2日出生，汉族，北京中北国际旅行社有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：汪昌全，北京市东元(深圳)律师事务所律师。被告（反诉原告）:马某，女，1983年7月22日出生，回族，北京青年旅行<a href="https://www.qcc.com/firm_0356800cddff58d8a2b0ce75c67bfdb0.html" target="_blank">社有限责任公司职员，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。被告:北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2 )。法定代表人：陈某，总经理。委托诉讼代理人：吴媛，女，1982年6月23日出生，仫佬族，被告公司法务经理。委托诉讼代理人：高丕亮，男，1985年6月27日出生，汉族，被告公司职员。
原告（反诉被告）骆某与被告（反诉原告）马某及被告北京易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）骆某及其委托诉讼代理人汪昌全，被告（反诉原告）马某的委托诉讼代理人彭鹏，被告易合公司的委托诉讼代理人吴媛、高丕亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告骆某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2015年12月12日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》、2016年9月10日签订的《补充协议》；2.判令原告无需返还被告一定金40000元；3.判令被告一支付原告税费补偿金20000元；4.判令被告一腾退房屋并交付给原告；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年12月12日，原告与二被告签订了《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，约定原告将位于昌平区x街道办事处x住宅楼x层x单元x(不动产权证地址为昌平区x路x号院x号楼x层x单元x)的自有房屋出售给被告一，成交价格为150万元。签订合同当日，买方支付卖方4万元定金。卖方在收到定金后三日内交付房屋。房本下来后，卖方去做解押手续，待解押完毕后做网签及付首付款33万(含4万元定金)，买方的贷款批复后，买卖双方办理过户手续，剩余房款通过买方的商业贷款支付。三方还约定了其他内容。签订合同当日，被告一支付了原告4万元定金，原告在收到定金后三日内也将房屋交付给了被告一。在房屋房本下来后，原告及时前往银行提出提前还贷，最终在银行安排下于2016年6月12日清偿了贷款和办理了解除房屋抵押贷款手续。2016年6月20日，原告与被告一共同核验了房屋状况和买方的购房资质。2016年7月8日，原告与被告一做了网签。之后，原告与被告一前往中国邮政储蓄银行申请办理贷款，后贷款被拒。2016年8月3日，原告与被告一又前往南京银行万柳支行申请办理贷款。2016年8月13日，原被告三方前往住建委过户时，得知被告一的购房资质己经过期，需要重新审核。于是，原告与被告一在2016年8月25日撤销了网签。履行至此，原告仍然希望被告一能够及时办理贷款和过户手续，降低原告的损失，原告要求被告一确认好是否真的能够顺利贷款。被告一一再表示，南京银行己经批贷了，接下来的时间很快就能办理过户手续。鉴于此，原被告三方在2016年9月10日，就接下来的履行过程中的具体方式和期限达成了新的《补充协议》。新《补充协议》约定2016年9月12日至13日再次办理网签并交税，之后向南京银行万柳支行办理抵押贷款及由银行支付剩余115万元尾款，对于新的约定，任何一方不得更改。协议还约定了其他内容。当原告准备按照新的约定积极履行协议时，被告三经与南京银行再次核实贷款事宜，结果是其贷款申请再次被拒。为此，原告提出三方协商解约，互不承担违约责任。但是，被告不同意解约，仍然要求原告配合其继续向其他银行申请贷款。原告认为，原被告三方已经通过《补充协议》明确约定了具体的履行方式和期限，由于被告一的购房资质过期及多次申请贷款被拒，导致合同至今迟迟未能顺利履行并最终无法继续履行，被告一具有不可推卸的责任，应当向原告承担相应的违约责任。由于被告一的违约行为，不仅造成了原告2016年7月2日购买的房屋变成了第二套房屋，提高了首付款和增加了税费，还导致了原告损失了更多的交易机会，给原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判!
被告马某辩称并反诉称：反诉请求：一、请依法判决被反诉人继续履行反诉人与被反诉人及北京市易合房地产经纪有限公司于2015年12月12日所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。二、请依法判决被反诉人给付反诉人违约金。计算方式为:自2016年9月14日起至被反诉人继续履行《房屋买卖居间合同》及《补充协议》时止按每日750元计算。三、反诉费用由被反诉人承担。事实及理由:反诉人与被反诉人及北京市易和房地产经纪有限公司于2015年12月12日所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，被反诉人将位于昌平区x街道办事处x村x#住宅楼x层x单元x号房屋以150万元的价格卖与反诉人，关于购房款的支付双方约定以提前还贷再贷款方式即:2015年12月12日签约时反诉人支付定金4万元，2016年3月1日被反诉人办理完所卖房屋的提前还款手续后，反诉人支付购房首期款33万元(含定金)剩余购房款117万元由反诉人以商业贷款的方式支付给被反诉人。协议签订后，反诉人支付了购房定金4万元，被反诉人将所卖房产交付反诉人，反诉人接收房屋后装修使用至今，此后，反诉人经与被反诉人及居间方商一致后，向被反诉人支付首期购房款35万元(含定金)，三方约定剩余购房款115元以商业贷款方式支付。2015年8月居间方通知被反诉人及反诉人办理房屋过户手续时，被反诉人发现二手房市场价格上涨很快，便以居间方办理银行贷款时间过长为由要求解除合同，在遭到反诉人拒绝后，其发现解约合同依据不足，又以未能及时办理该房屋过户手续导致其再购买房屋时多承担八万元税费为由拒绝办理该房产过户的相关手续，并声称不卖了，反诉人迫于无奈，同意支付其二万元税费补偿金，三方于2016年9月10日签订《补充协议》，定于2015年9月12号到13号做网签和交税手续，协议签订后被反诉人以种种理由拒绝办理房屋买卖网签手续，导致反诉人根本无法办理过户手续亦无法以商业贷款方式支付购房尾款。反诉人认为：反诉人与被反诉人所签订的协议及补充协议合法有效，双反均应依约履行相应义务，被反诉人因二手房市场价格上涨，违反合同约定拒绝办理相关过户手续，其行为已构成违约，反诉人有权要求其继续履行合同并依约支付违约金，鉴于贵院已受理被反诉人所提起的诉讼，故反诉人提起反诉，请依法判决!被告易合公司辩称：原被告双方与第三方签订居间合同及补充协议合法有效，不违反法律法规的规定，合同合法有效，应该依约履行义务;根据合同第3条3款，因买卖双方原因合同不能履行的，居间方不承担责任，有权收取居间费。双方合同不能履行的原囚是房价上涨，房屋已经实际支付使用，我方认为合同应当继续履行，我方将配合合同继续履行，我方在本案中不存在违约，所以不同意承担相应的责任及诉讼费。反诉被告骆某辩称，认可反诉人提出的事实与理由，不同意反诉请求。由于马某的原因导致合同至今不能继续履行，马某存在巨大不可推卸的责任，请求解除三方的买卖合同及协议。
经审理查明：2015年12月12日，骆某（出卖人）与马某（买受人）在易合公司的居间下签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区x街道办事处x村x#住宅楼x层x单元x（以下简称涉案房屋），该房屋所在楼层为x层，建筑面积71.35平方米；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交总价格为150万元；买受人在签订本合同的同时支付定金4万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为117万元；出卖人在收到买受人支付的定金后3日内将该房屋交付给买受人；违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的30%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。该合同还约定了其他条款。同日，骆某（出卖方，甲方）与马某（买受方，乙方）及易合公司（居间方，丙方）还签订了《补充协议》：该协议主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价两者总计150万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年12月12日向甲方支付定金4万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；甲乙双方于2015年12月12日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金4万元。鉴于甲方是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商，于2016年3月1日之前在丙方的陪同下到中国长城资产管理公司北京办事处办理该房屋的提前还款，同时还清款证明等相关手续由丙方负责保管，用于清偿甲方剩余贷款的款项由甲方自筹资金。乙方于还款之日将购房首期款人民币33万元，其中包含定金人民币4万元一次性支付给甲方；乙方选择以商业贷款方式支付甲方剩余房款117万元，该笔款项到帐后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部款项；甲方配合乙方满两年后过户（前提是房本是2016年6月份满两年），如不是2016年6月份满两年，则于2016年6月份之前过户，满两年之前乙方随时可以过户，甲方无条件配合过户等相关手续；房本下来以后，甲方去做解押手续，待解押完毕后做网签，做网签当日乙方支付首付款33万元，此款含定金4万元。上述合同及补充协议签订后，马某支付了定金4万元，骆某将房屋交付给了马某，马某收房后开始进行装修。2016年6月12日骆某办理了个人贷款提前还款手续，马某又向骆某支付了31万元房款。2016年6月17日，骆某从贷款银行取得不动产权证书。2016年7月8日，骆某与马某办理了网签手续。之后，马某向邮政储蓄银行办理贷款未果。2016年8月初，马某向南京银行申请贷款。2016年9月8日，骆某向马某、易合公司发出《要求订立补充协议的通知》，写明：马某、北京市易合房地产经纪有限责任公司：2015年12月12日，三方签订了《房屋买卖居间合同》、《补充协议》。签订合同后，我积极主动地履行着合同。但是，由于各种原因，从签订合同后至今，马某的购房资质仍未审核通过，银行贷款也仍未审批下来。由此，不仅导致我购买的第二套房屋首付款提高、相应税费增加，还致使我损失了更多的交易机会，给我造成了巨大的损失。2016年9月6日，我曾与马某协商，提出协商解除合同，互不承担违约责任。马某表示不同意解除。现在，由于马某的个人原因，导致合同迟迟未能顺利履行。由于《房屋买卖居间合同》、《补充协议》中，对买方申请贷款的期限，未能成功贷款的后果、处理方式及责任承担等等没有明确约定。鉴于此，我要求三方在2016年9月11日前(含)再另行订立补充协议，对合同履行过程中的细节进行明确约定，以保障各方的利益。若一方无正当理由不订立补充协议或者未能达成协议的，我方有权依法单方解除三方合同和协议，要求违约方承担赔偿责任。2016年9月10日，骆某与马某签署了一份由骆某提供的《补充协议》，该协议约定：经甲乙丙三方友好协商决定，定于2016.9.12号到13号两天做网签和交税手续，交税以后根据建委下发的过户号时间为准过户。过户完后的第二天(周末除外)，南京银行万铆支行拿房本做贷款抵押手续（前提是：交税过户时，买卖双方必须本人或委托人到场，如因买卖双方任何一方到走手续时，本人或委托人不到场或者晚到导致过号，时间延后，谁的原因导致不能当天走手续，就赔偿对方贰万元整作为损失赔偿)。剩余尾款人民币:壹佰壹拾伍万元整由南京银行万柳支行一次性支付给甲方。经三方协商，乙方同意支付给甲方贰万元整税费补偿金，最迟于过户当天给清。以上约定，任何一方不得更改。该协议签订后，三方约定在2016年9月13日签订网签合同，但因故未签，致使合同至今未能继续履行。另查，骆某在与马某签订由其提供的《补充协议》之前曾找过南京银行万柳支行并递交过书面投诉信。在审理中，就2016年9月12日及13日未能进行网签的原因，骆某主张系因马某要求将网签价格改为69万元，之后虽然同意按照150万元签，但因马某的贷款被拒，故要求其一次性付款，马某不同意；马某提出开始时居间方提议按照69万元做网签，之后我同意按照150万元做网签，骆某不同意签；易合公司提出我们一直要求按照150万元做网签，是双方提出按照69万元做网签，由于房价涨的厉害，骆某不想签网签。骆某提出因马某银行贷款被拒，导致合同无法履行，因此要求解除合同。马某提出要求继续履行合同，同意一次性支付剩余房款。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《要求订立补充协议的通知》及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形的。骆某、马某及易合公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同及协议有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务。现根据庭审查明，合同未能继续履行的原因是，由于马某的贷款问题导致买卖双方产生分歧，骆某以马某贷款被拒，导致合同不能履行为由要求解除合同，而马某在庭审中明确表示可以通过一次性支付剩余款项的方式继续履行合同，现骆某仍坚持要求解除合同。对此，骆某仅以马某的贷款被拒为由要求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于骆某的其他诉讼请求，亦没有依据，本院均不予支持。马某明确表示可以以全款方式支付剩余款项，其请求并未侵害骆某的合法权益，其变更付款方式并无不妥，本院予以支持。关于马某要求骆某支付违约金的请求，因双方就贷款问题产生的了分歧，导致合同未能将继续履行，因此本院对马某的该项请求不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
一、驳回骆某的全部诉讼请求。二、骆某于本判决生效后十日内协助马某办理房屋权属过户手续；马某于办理房屋过户手续的当日一次性支付马某剩余购房款一百一十五万元。三、驳回马某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千三百元，由骆某负担，已交纳。反诉费九千一百五十元，由骆某负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
