刘某与谢某租赁合同纠纷一审
北京市西城区人民法院
民事判决书
原告：刘某，男，1960年7月9日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：席东明，北京市仁杰律师事务所律师。被告：谢某，女，1971年11月17日出生，住北京市西城区。
原告刘某与被告谢某房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人席东明、被告谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称：原被告双方经京华世通（北京）房地产经纪有限公司居间介绍于2015年8月4日签订北京市房屋租赁合同，合同约定被告将西城区丰融园XXX室（建筑面积89平方米）租给原告居住使用。租期自2015年8月19日至2017年8月18日，月租金为9900元，租金支付方式为押一付六，合同签订当日，原告即向被告缴纳了9900元定金，后转为房屋押金。原告一直按合同履行，2017年8月14日合同到期前几日。原告告知被告房屋已经提前腾空，被告告知把钥匙交给世通经纪公司继续出租。原告将钥匙交予经纪公司的工作人员。双方的合同到期终止，但被告始终没有将押金退还原告。故诉至法院，请求法院判令：1、被告返还原告房屋租赁押金9900元。2、诉讼费用被告承担。
被告谢某辩称：签订合同的基本事实属实，租赁地点、租期、租金标准没有异议。租赁期内原告不欠租金。押金9900元被告已经收到，不同意全部退还。理由是目前原告还欠水电费及电视费3000元；当时签订合同的时候，约定房屋租赁期内，双方要保证房屋及附属品的状态，如果因为原告不合理使用，导致房屋及附属品损坏的，原告要承担责任，原告和中介交接之后，被告发现房屋毁损较为严重，要求将原告押金作为赔偿，原告不同意。房屋毁损有：入口墙面破损、大卧室墙面墙角破损、小卧室墙面墙角的破损、过道墙面破损、厨房墙面破损、厨房大理石台面破损、客厅地板拱起的情况，我们只好自己装修，现在装修已经完了，装修花了8614元，我认为原告应该承担80%费用，应该是6488元。除此以外，还有家具损失费1900元，客厅原有1200元吊灯，破碎不能使用，估价1000元。卫生间喷头不见了，原价800元，估价损失400元。卧室大衣柜破损，损失赔偿300元。电视柜破损估价200元。还有保洁费，收回房屋的时候，房屋室内非常脏乱，被告请保洁花费880元。在9月初的时候，在告知原告需要承担部分违约金和扣减押金后，不顾已经将房屋钥匙交给中介，房主已委托中介再行出租的情况下，强行将房屋钥匙拿走，已属不当的行为，我为了不影响装修自行找人开锁换锁，花费200元。还有租赁损失费5000元。8月份正是学区房热租之季，由于原告在房屋使用过程中维护不当，且没有及时维修，导致房屋破损不堪，无法顺利对外租赁。在8、9月期间，很多看房租赁的人因为房屋破损而放弃租赁，被告方不得不出资重新装修。因此，耽误租赁1个月，根据中介行情，月租金在12000元左右，被告要求原告至少承担5000元租金损失。综上，不同意原告的诉讼请求，原告应赔偿我方答辩人经济及财产损失17468元，扣除9900元的押金，还需要原告赔偿7568元，以上内容仅为被告的答辩意见
本院经审理查明：2015年8月4日，原告刘某（乙方）与被告谢某（甲方）在京华世通（北京）房地产经纪有限公司居间下签订《北京市房屋租赁合同》,约定:原告承租被告坐落于北京市西城区丰融园XXX室，建筑面积89平方米。租赁期限自2015年8月19日至2017年8月18日，租金标准为每月9900元，支付方式为押一付六，押金9900元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同还约定了，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施……；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，双方按约履行合同，被告向原告交纳了定金9900元，后转为押金。租赁期内被告并不拖欠租金。合同期满后，原告于2017年8月14日向中介公司工作人员董经帅交付了房屋钥匙一把。现原告诉至法院要求被告退还押金9900元，并提供了北京市房屋租赁合同、钱款交付书、中介工作人员董经帅收条一张作为证据。被告不同意原告的诉讼请求，认为因原告在租赁期内不合理使用房屋的行为，造成房屋内设施损坏，应当予以赔偿，被告提供了租赁房屋前后的照片、保洁费换锁费收据、装修费用报价单及收条作为证据。审理中，双方均认可原告仍欠水电费及电视收视费共计3000元没有交纳。审理中，被告提供了中介工作人员董经帅的证人证言，董经帅作证称：房屋租期是2年，每个月9900元，押金9900元，双方签订了合同，就按照合同走。房屋入住的时候也进行了交接，交接内容是查了水电表，房屋登记的桌椅板凳，没有其他了。收房的时候是2017年8月12-14日进行的交接，也是查的水电表数，水电燃气费欠了2900元左右，这是客户同意承担的。双方也产生过纠纷，被告愿意退还1千元，原告不同意，我进行调解没有同意。产生纠纷的原因，被告认为房屋使用严重，要扣钱，客户这边认为以前就这样，入住就这样，不应该扣那么多。房屋租给原告之前，之前一直对外出租，出租多长时间不知道。房屋租给原告的时候，房屋内的设施入住的时候东西都能使用，墙面的脏还是干净没有办法说。我们交接的时候，我记忆中衣柜的有破损，厨房灯的灯泡没有了，厨房外墙在租之前就有些毛病，厨房内墙的之前没有那么严重，但也有进水。桌面租户走的时候的确有油印。8月14日我收到了原告给我的钥匙，一个月之后原告拿走了钥匙，具体时间我忘记了。上述事实有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、钱款交付书、中介工作人员董经帅收条、租赁房屋前后的照片、保洁费换锁费收据、装修费用报价单及收条、证人证言等证据材料在案作证。
本院认为，原被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，系真实有效的合同。依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。因承租人不合理的使用造成房屋内设施损坏的，出租人有权要求承租人进行赔偿。原被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》中第七条第二款第二项中也约定：“因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”。虽然原告租赁房屋会对房屋内设施设备造成损耗，但应以自然损耗为限，人为损坏应当予以赔偿。本院根据物品的损坏程度、证人证言所述及相关证据，酌情认定各项损耗为4400元。该笔费用应从原告刘某交纳的押金中进行折抵。关于水电费及电视费，双方均认可租赁期间产生了3000元的费用，本院不持异议，该项费用亦应从原告刘某交纳的押金中进行折抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告谢某退还原告刘某房屋租赁押金二千五百元整。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果被告谢某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告谢某负担十八元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
