刘某与李某房屋租赁合同纠纷一审
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
原告：刘某，男，1966年3月20日出生，汉族，北京盛龙福达商贸有限公司经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：席东明，北京市仁杰律师事务所律师。被告：北京佳惠龙制冷设备有限公司，住所地北京市通州区新建工业开发区。法定代表人：李某，经理。被告：李某，男，1965年11月22日出生，汉族，北京佳惠龙制冷设备有限公司经理，住北京市通州区。二被告共同委托诉讼代理人：张峪崎，北京市北斗鼎铭律师事务所律师
原告刘某（以下简称原告）与被告北京佳惠龙制冷设备有限公司、李某（以下分称佳惠龙公司、李某，合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人席东明，二被告之共同委托诉讼代理人张峪崎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求二被告退还2017年6月1日至2017年9月30日期间的租金60万元；2、要求二被告赔偿我的损失240万元及利息（以240万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年8月1日计算至实际给付之日止）。事实和理由：2016年12月25日，我与李某签订《房屋土地租赁合同》，佳惠龙公司作为担保人在合同中加盖公章。合同约定我租用位于北京市朝阳区管庄乡咸宁侯村东北京道桥公司院内南侧两栋房屋（以下简称涉案房屋），面积3160平方米，我将涉案房屋改造成公寓（以下简称涉案公寓）用于出租。租期六年，自2017年1月1日至2023年1月1日，免租期三个月。第一年租金180万元。合同约定如遇拆迁，改造房屋费用按每间8000元的标准由李某补偿给我。合同签订后，我对房屋进行装修改造，并向李某支付半年租金90万元。2017年6月，涉案公寓被列入拆迁范围，后被实际拆除。因租赁标的已不存在，合同目的无法实现，故要求二被告按照约定退还租金并赔偿损失。
二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。合同签订的主体原告与佳惠龙公司，合同中指定的收款人是李某，并不能改变合同主体。因签订合同时佳惠龙公司预见到可能遇到拆迁问题，故在合同中约定了补偿问题。但本次拆迁后，我们得知的情况是，涉案公寓所在土地上的原有房屋早就被拆迁过，当时的被拆迁人刘树增已经获得了拆迁补偿。由于政府当时不急于收回土地，又将土地及地上物租给了刘树增。刘树增将地上房屋出租给佳惠龙公司。我公司在土地上加盖了部分房屋后将涉案房屋出租给原告。本次拆迁原因是北京市出台新政，为了消防安全而禁止群租行为，且刘树增已经获得过拆迁，故本次拆迁没有补偿款。李某在该土地上也加盖了部分房屋自用，该房屋也在本次拆迁中被拆除，李某在与刘树增在积极协商拆迁补偿事宜。我们认为实际拆迁时间是2017年10月1日，因此即使退还租金，起算日也应该自2017年10月1日计算。关于拆迁补偿，应以佳惠龙公司获得补偿款为前提，且补偿数额应以佳惠龙公司获得的补偿款数额为限。因佳惠龙公司未获得补偿款，故不同意向原告进行补充。关于原告主张的补偿数额，我们认为应该结合双方确认的房屋间数、改造成本、原告使用期限来综合认定。损失的利息没有依据，不同意支付。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明如下事实：2016年12月25日，佳惠龙公司作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《房屋土地租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，房屋现面积3160平方米，乙方将其改造成6320平方米作为乙方的使用面积。乙方租赁该房屋用于公寓出租，改造范围（东边部分加二层，西北部分加二层，西边部分需加高度和东边一致）。租赁期限暂定为六年，即2017年1月1日至2023年1月1日止，甲方给予乙方免装修期3个月，2017年1月1日至2017年3月31日为装修前。第一年收取租金180万元。租金为上半年付，需提前一个月支付。如遇国家拆迁，乙方将房屋改造成6320平方米所需的费用，经甲乙双方确定，按每间房屋8000元计算，如乙方在前三年经营当中遇到拆迁，甲方按使用的月份来计算补偿给乙方，如乙方经营三年后拆迁，甲方不予补偿给乙方。关于合同签订主体，原告主张系其与李某签订，佳惠龙公司作为担保人在合同中加盖公章，但未提交任何证据加以证明。二被告对此不予认可，表示合同签订主体为原告与佳惠龙公司，与李某无关。2016年12月25日，原告向佳惠龙公司支付租金45万元；2016年12月26日，原告向佳惠龙公司支付租金5万元；2017年3月31日，原告向佳惠龙公司告支付租金20万元；2017年4月28日，原告向佳惠龙公司支付租金20万元。经询，双方均认可涉案房屋于2017年1月1日实际交付原告使用，原告将涉案房屋按照合同约定改造为东边部分加二层，西北部分加二层，西边部分需加高度和东边一致。审理中，原告提交2017年12月22日其与李某的电话录音及证人谭某证言证明双方方均认可改造后房屋间数为300间，原告自2017年6月10日即被通知涉案公寓即将被拆迁，禁止用于公寓对外出租，原告于2017年7月30日腾退涉案公寓。该录音证据载明，原告“说实在的，我这好几百万在这扔着呢，300间房改造花了这么多钱，压了这么长时间了，我借了钱有利息，咱最起码对这个事有个交代啊”，李某“你现在又追上我了，我不是跟你说了吗，你开始直接找他可以”。证人谭某到庭作证称：“2017年6月1日，我在原告的位于咸宁侯村的一家公寓负责招租工作。十几天后，公寓来了一拨人，自称来量房屋面积，我当时问他们为什么要量面积，他们说公寓这边要拆迁，我当时就给原告打电话告诉他这个情况。又过了十天左右，公寓又来了城管人员和消防人员，让我把公寓的人清走。我说当时已经招进来五、六十户租户，不可能立刻清退，希望给予一定的时间，所有的租户最终在2017年7月底彻底腾退。租户走了以后，我也辞职不干了。涉案公寓有300间房间，共两层，每间房屋有编号，编号规则是一层的从101起，尾数遇4则跳过不编，从尾数5继续编号。每间房屋面积大概20多平方米，根据房屋面积、光线等原因收费不同，平均每间房间月租金七、八百元。因租户另行找房的时间有快有慢，我们根据租户最终腾退的时间来收取租金”。二被告对于录音证据真实性认可，但表示录音中李某没有认可房屋总间数，并表示李某在涉案房屋改装后确实去现场看过，但没有与原告核对房屋数量。二被告对于证人证言真实性不认可，表示证人身份无法核实，且按照证人的描述，他曾经是原告的员工，与员工存在利害关系，因此证明力较低；房屋间数不能以证人证言的形式来确定，应该以其他证据加以证明；关于拆迁时间，二被告不清楚原告何时被禁止经营，但涉案公寓实际拆迁完毕时间为2017年10月1日。各方均认可涉案公寓由于政府拆迁已经灭失，租赁合同目的已无法实现。原告主张其实际损失为245万元，并提交《施工协议》及李长峰出具的《收条》五张加以证明。二被告不认可上述证据的真实性，表示原告应该对于其实际付款进一步举证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告与佳惠龙公司签订的《房屋土地租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。原告主张合同系其与李某签订，佳惠龙公司作为担保人在合同中加盖公章，就此未提供任何证据加以证明，本院不予采信。双方均认可在合同履行过程中，由于拆迁导致涉案公寓灭失，合同目的无法实现，本院不持异议，双方的租赁关系应予解除。本案的争议焦点为合同解除时间及佳惠龙公司对原告的补偿款数额。关于合同解除时间，原告主张其于2017年6月10日接到通知涉案公寓即将被拆迁后即进行涉案公寓的清退租户工作，并于2017年7月30日将涉案公寓腾空，就此提交证人谭某证言加以证明，二被告虽不认可证人证言真实性，但未提出任何相反证据，且二被告表示其对于原告实际腾退时间并不知晓，故本院认定原告于2017年7月30日将涉案公寓全部腾空，原告与佳惠龙公司的租赁关系于2017年7月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告已向佳惠龙公司支付2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金，合同解除后，佳惠龙公司应将2017年7月31日至2017年9月30日期间的租金退还原告。租赁合同对于补偿款计算方式有明确约定，本院不持异议；二被告抗辩其未实际收到拆迁补偿款而不同意向原告支付补偿款，缺乏事实依据，本院不予采信。关于补偿款数额，本院综合涉案公寓改造情况、合同履行情况、原告实际损失等因素酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告北京佳惠龙制冷设备有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告刘某自二〇一七年七月三十一日至二〇一七年九月三十日期间的租金三十万元；二、被告北京佳惠龙制冷设备有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘某补偿款二百万元；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由原告刘某负担5600元（已交纳），由被告北京佳惠龙制冷设备有限公司负担25200元（原告刘某已交纳9800元，被告北京佳惠龙制冷设备有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告刘某，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
