高某与张某房屋买卖合同纠纷一审
北京市密云区人民法院
民事判决书
原告：高某，男，1970年10月27日出生。委托诉讼代理人：张广来，北京市仁杰律师事务所律师。被告：张某，女，1983年2月6日出生。被告：张某一(系张某之父亦系其委托诉讼代理人)，男，1954年12月27日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。
原告高某与被告张某、张某一房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，经审理发现有不适宜简易程序审理的情形，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某及其委托诉讼代理人张广来，被告张某一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高某向本院提出诉讼请求：1.请求判令双方于2016年12月19日签订的房屋买卖合同有效，判令二被告协助我办理涉案房屋的权属登记手续及网签，贷款手续；2.判令二被告给付我违约金24万元；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年12月19日，我与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，张某委托张某一办理相关事宜，约定高某购买张某位于北京市密云区X小区X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款120万元，包括首付款38万元，银行贷款82万元。同时约定自本合同签订之日起30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人拒绝履行本合同或将房屋出售给他人、不配合买受人办理银行贷款、面签手续的视为违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或结束合同。合同签订后，我交付定金3万元。此后，我的儿子高腾代我向北京市密云区建设委员会提交了购房资格核验申请，且已通过。现我要求被告继续履行合同并办理相关手续，但被告以种种理由推脱拒绝依合同约定办理相关手续。故诉至法院，请求依法判决。张某对高某所主张的合同签订情况、合同有关违约条款的约定、高某已经交付3万元定金等事实均表示认可。但提出迟延办理房屋过户手续是由于张某现居住于新西兰，涉案房屋地址发生变更，需要张某办理不动产登记委托公证书并重新办理房屋产权证，后又需办理新的房屋买卖委托书。期间花费大量时间及精力，不能按照合同约定期间办理手续纯属意外，并不是想拖延、拒绝办理过户手续。且高某只出具其子高腾的购房资格，未出具本人的购房资格，属违约行为。因此张某并未违约，不同意支付违约金。
本院经审理认定事实如下：2016年12月19日，高某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，张某委托张某一办理转移房屋产权相关事宜，高某购买张某位于北京市密云区X小区X号楼X单元X层X号房屋，建筑面积共102.95平方米，房屋总价款120万元，网签之日交付首付款38万元，拟银行贷款82万元，向贷款机构申请办理贷款的日期为网签当日。房屋权属转移：当事人双方同意，自本合同签订之日起30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人同意直接将房屋过户至买受人指定的第三人名下。合同的解除及违约责任：出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1.出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；2.房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；3.迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的；4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；5.因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的；6.不配合办理银行贷款、面签手续的；7.因出卖方或合同实际签订人的其它原因，造成买受方无法再约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。……合同并就逾期的处理方式、不可抗力、争议解决方式等事项进行了约定。合同签订当日，高某向张某交付定金3万元。2016年12月22日，张某与其配偶王祖光共同出具授权委托书，授权张某一就涉案房屋出售事宜代为履行11项行为，包括代为签订售房合同、代为办理产权过户、代收全部房款等。当日，二人到中华人民共和国驻奥克兰总领事馆（以下简称奥克兰总领事馆）办理公证，奥克兰总领事馆出具公证书。2017年1月，张某一携带上述授权委托书及公证书到相关行政主管部门办理手续时，被告知该房屋的地址已经发生变化，由原来的北京市密云县X小区X号楼X单元X1号更改为密云县X小区X号楼X层X单元X号，该房产需要重新办理新的不动产证才能过户。为办理新的不动产登记证书，张某一再次通知张某重新办理授权委托书及公证手续。2017年2月7日，张某、王祖光通过奥克兰总领事馆办理了更换房屋不动产权证及领取该不动产权证书的授权委托书，奥克兰总领事馆出具公证书。2017年3月，张某一领取了涉案房屋的新的不动产权证书，新证书的填发日期为2017年3月10日。2017年4月18日，张某与王祖光重新办理了委托张某一出售涉案房屋的授权委托书公证手续。在本案审理过程中，本院向涉案房屋的中介机构北京金色时光房地产经纪有限公司行宫店经理、涉案房屋居间介绍经纪人李自伟了解情况，李自伟向本院陈述称：2017年春节过后，密云地区的房价上涨。阳历大概1、2月份，张某一通过电话让我跟高某商量说涨价20万，我说高某是农村人，这个价钱高，张某一说涨10万也行，让我跟高某商量这个事。如果不同意加钱就不卖了。因加钱问题多次与双方沟通，持续时间较长。高某还提供了2017年6月2日李自伟与张某一的通话记录。在通话中，张某一表示要求高某最低补偿10万元，不能再商量。2017年6月6日，高某向本院提起诉讼。高某在向本院陈述中称，依照双方的合同约定，出卖人同意直接将房屋过户至买受人指定的第三人名下，因此，其曾与张某一协商将该房屋过户至其子高腾名下，高腾分别于2016年12月30日、2017年3月24日、2017年5月5日三次向北京市住房和城乡建设委员会申请购房资格核验，均通过核验。2018年5月15日，高某向本院提供了其本人的购房资格核验结果：初步核验通过。在本院审理过程中，张某一向本院提出管辖权异议申请，本院依法作出裁定，张某一就裁定提起上诉，本院依法向张某公告送达起诉状副本、裁定副本及上诉状副本。2018年3月16日张某委托张某一作为委托诉讼代理人。2018年8月15日，高某向本院提存房屋首付款35万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据、公证书、录音光盘、证人证言、购房资格核验结果及当事人陈述在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。本案中，高某需要以贷款方式支付部分房款，按照二手房交易的流程，在办理房屋产权转移登记手续前，张某作为出卖人，有义务协助高某办理涉案房屋的网签及贷款手续。虽然双方在合同中未具体约定办理网签的日期，但约定了办理房屋权属转移登记手续的期限系合同签订之日起30个工作日，因此，张某至少应当在合同签订后30个工作日之内协助高某办理完毕网签和申请贷款的手续。张某未及时履行该义务，高某要求张某协助其办理网签申请手续、贷款申请手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于张某应否承担违约责任，张某提出三点抗辩意见：一是因其本人在国外需办理相关公证委托手续；二是因涉案房屋地址变更需要重新办理房屋产权证；三是高某未能提供本人的购房资格审核结果，而是仅提供了其子高腾的购房资格核验结果。关于张某的第一点抗辩意见，本院认为，张某在签订合同时应该充分考虑到自己在国外不能亲自办理相关手续将消耗较多的时间成本，而应当在合同中对履行期限作出合理的安排，在履行期限确定后，未按该期限及时履行，再以办理委托公证手续需要消耗较长时间为由进行抗辩，理由不充分，对该意见本院不予采纳。关于张某的第二点抗辩意见，本院认为，重新办理房屋产权证，确系合同签订后发生的不可归责于双方的合理事由，重新办理房屋产权证的期限应当在履行期限中扣除，根据本案的实际情况，本院酌情扣减30个工作日。关于张某的第三点抗辩意见，从本案审理的情况看，双方在合同中有约定，出卖人同意直接将房屋过户至买受人指定的第三人名下，高某依据该条款主张将来将该房屋过户至其子高腾名下，并据此由高腾进行了购房资格的的核验，张某并未提供证据证明在双方交易过程中其对此提出过异议，及不进行网签的原因是系由于其不同意将来将涉案房屋过户至高腾名下，而且，在本案审理过程中，高某提供了其本人具有购房资格的证明文件，故对张某的该项辩解意见，本院亦不予采纳。从庭审情况看，在合同履行过程中，张某一还存在以增加房屋价款作为条件拒绝履行合同义务的情形，张某一作为张某的委托代理人，行为的后果应由张某承受。综上，张某未及时履行协助办理网签、协助办理房屋贷款手续的义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。故对高某要求张某承担逾期履行违约金的请求，本院予以支持。关于违约金的数额，张某认为过高，且高某未向本院提供证据证明其实际损失，为此，本院综合考虑双方的履约情况、当事人的过错程度及延迟办理过户给高某造成的影响及高某的预期利益等因素，根据公平原则，对违约金标准予以调整。关于高某要求张某协助办理涉案房屋权属登记手续的诉讼请求，本院认为，涉案房屋的交易过程涉及多个履行步骤，根据合同约定，张某协助办理房屋所有权转移登记的义务以高某支付购房款的在先义务为前提，且高某以贷款方式支付购房款，银行贷款手续的申请、批准及放贷等存在不确定性，而高某不同意变更付款方式为全款支付，故在贷款手续尚未办理，高某尚未全部支付购房款的情况下，本院应以仅判决张某履行合同义务至协助办理贷款申请手续的步骤为宜。高某的该项诉讼请求，可视合同实际履行情况另行主张。按照合同相对性的原则，高某与张某签订的涉案合同，张某是涉案房屋的产权人，亦是双方房屋买卖合同的出卖人，张某一仅是张某的委托代理人，并不是合同权利义务的主体，高某要求张某一与张某共同履行合同义务，无依据，故对高某的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、确认原告高某与被告张某于二○一六年十二月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；二、被告张某于本判决生效之日起十五日内协助原告高某办理网签申请手续；三、被告张某于双方办理完网签手续之日起五日内协助原告高某办理贷款申请手续；四、被告张某于本判决生效后十日内给付原告高某迟延履行违约金五万元；五、驳回原告高某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千八百八十元（原告高某已预交），由被告张某负担，限本判决生效之日起十日内交纳。公告费三百元（原告高某已预交），由被告张某负担，限本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
