申某与某房地产公司房屋买卖合同纠纷一审
北京市密云区人民法院
民事判决书
原告：申某，女，1968年4月26日出生。委托诉讼代理人：谢小松，北京市仁杰律师事务所律师。被告：北京禹翔房地产经纪有限公司密云分公司，住所地北京市密云区阳光街426号楼1至3层104-2层。统一社会信用代码：91110228344406063K。负责人：张某，经理。
原告申某与被告北京禹翔房地产经纪有限公司密云分公司（以下简称禹翔公司密云分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申某之委托诉讼代理人谢小松、被告禹翔公司密云分公司之负责人张昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申某向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令禹翔公司密云分公司返还我购房款172614元及利息（以172614元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年4月10日至实际返还之日止）；3.判令禹翔公司密云分公司双倍返还我给付的购房定金8万元；4.本案的诉讼费用由禹翔公司密云分公司承担。事实和理由：案外人卢真预选了北京市密云区X项目X号楼X号楼房一套，2015年12月29日，卢真向绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）交纳了部分购房款72575元。双方未签订房屋预售合同。2016年4月7日，我与禹翔公司密云分公司协商购房一事，禹翔公司密云分公司将卢真预选的涉案房屋出售给我，我于当日向禹翔公司密云分公司支付购房定金40000元，禹翔公司密云分公司向我出具了定金收据，并将绿地京纬公司开具给卢真购买涉案房屋交款收据原件交付给我。2016年4月9日，我向禹翔公司密云分公司支付购买涉案房屋购房款172614元。禹翔公司密云分公司向我出具购房款收据。双方未签订书面协议，我在整个购买期间从未与卢真见面。卢真在购买涉案房屋时密云绿地朗山项目存在未取得《北京市商品房预售许可证》却擅自预售商品房的违规行为。禹翔公司密云分公司向我销售涉案房屋，其公司并非是所有权人，未提供卢真的购房授权委托的情况下，收取了我购买涉案房屋的定金及部分购房款，现禹翔公司密云分公司拒不履行返还义务，为此，特向贵院提起诉讼，请依法判决。
禹翔公司密云分公司辩称：绿地京纬公司出售涉案房屋，北京铭源嘉琪商贸有限公司（以下简称铭源嘉琪公司）押有若干套房屋对外销售，我公司作为中间人，为申某介绍房源，临时代收购房款172614元，后转给了铭源嘉琪公司的杜文，绿地京纬公司收取了部分房款，有案外人卢真的收据能够印证，我公司未实际收到房款。双方之间不属于房屋买卖关系，不应该由我公司退还房款。根据相关政策，申某不具有购房资格，根据法律规定，因不可抗力致使合同不能履行的，不适用定金罚则，我公司在申某购买涉案房屋过程中不存在违约行为。不同意申某的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，申某与禹翔公司密云分公司口头协商购房一事，禹翔公司密云分公司同意将密云区X项目X号楼X或X1室房屋一套出售给申某，约定单价每平方米19000元，并收取了申某交纳的定金4万元。2016年4月9日，申某之女冯雪通过转账方式向禹翔公司密云分公司支付X号楼X购房款172614元，禹翔公司密云分公司于当日向申某出具了收据。2017年初，禹翔公司密云分公司将X项目X号房屋的原始购房收据原件交给申某。该收据原件记载内容如下：今收到卢真交来“X-X”人民币72575元。交款人卢真，2015年12月29日，该收据加盖绿地集团北京经纬置业有限公司财务专用章。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局发布北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告（京建发【2017】第112号，以下简称“3.26新政”），公告中规定，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时应当出售给企事业单位、社会组织。因（京建发【2017】第112号）公告内容的实施，申某丧失了购买涉案房屋的资格。上述事实，有当事人陈述、购房收据、定金收据等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己的主张，有义务提供证据。本案中，申某与禹翔公司密云分公司口头协商房屋买卖事宜，双方虽然约定了房屋坐落和房屋单价，但并未就房屋面积、价款支付方式、房屋交付等其他重要条款达成一致，双方的约定不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方的约定不应认定为房屋买卖合同，只能视为房屋买卖预约合同。虽然该预约合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，预约合同合法有效，但申某并未举证证明双方对签订正式的房屋买卖合同的期限达成一致，故其主张禹翔公司密云分公司未按约定与其签订正式的房屋买卖合同构成违约并据此要求双倍返还定金的请求，本院不予支持。“3.26新政”出台，导致申某不具有购买该房屋的资格，双方不能签订正式的房屋买卖合同，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”的情形，故双方之间的预约合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故申某要求返还定金、已付购房款的请求，本院予以支持。禹翔公司密云分公司对定金收据上的公章的真实性不认可，但又不申请鉴定，本院对定金收据的真实性予以确认，对定金数额予以确认。禹翔公司密云分公司主张其与铭源嘉琪公司存在合作关系，其仅是铭源嘉琪公司的代理人，所收取的申某交纳的定金和购房款均已交给铭源嘉琪公司等，并未提供证据予以证明，本院对其辩解意见不予采纳。禹翔公司密云分公司如对其将部分房款转给他人存有异议，可另向有关义务人主张其权利。因限购政策出台，导致申某不能继续购买涉案房屋，给申某造成购房款的利息损失，依照合同法的公平原则，禹翔公司密云分公司应当适当分担。利息损失的具体数额本院参照同期银行存款利率予以确定，由禹翔公司密云分公司分担一半。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第四条的、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告申某与被告北京禹翔房地产经纪有限公司密云分公司于二〇一六年四月七日达成的房屋买卖预约合同；二、被告北京禹翔房地产经纪有限公司密云分公司于本判决生效之日起七日内返还原告申某购房款十七万二千六百一十四元，并支付百分之五十的利息（利息总额以十七万二千六百一十四元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，自二〇一六年四月十日起至实际返还之日止）；三、被告北京禹翔房地产经纪有限公司密云分公司于本判决生效之日起七日内返还原告申某定金四万元；四、驳回原告申某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百二十元（原告申某已预交）。由被告北京禹翔房地产经纪有限公司密云分公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
