马某与杜某合同纠纷一审
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
原告（反诉被告）：马某，男，1982年11月1日出生，汉族，个体，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜某，男，1967年12月22日出生，汉族，无业，住山西省芮城县。委托诉讼代理人：段立波，北京市天沐律师事务所律师。
原告（反诉被告）马某(以下简称姓名)与被告（反诉原告）杜某（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马某之委托诉讼代理人侯海明、杜某之委托诉讼代理人段立波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马某向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除马某与杜某于2016年6月28日签订的《合同书》；2、依法判决杜某返还马某已付转让费120000元；3、依法判决杜某赔偿马某经济损失40000元。事实和理由：2016年6月28日，马某与杜某签订《合同书》，约定杜某将其经营的位于北京市朝阳区X号的一间门面房内开办的饭馆经营权及店内物品全部转让给马某。转让费共计235000元（含押金30000元及3个月零23天房租）；转让费于4个月内付清，每月15日前支付50000元。合同签订后，杜某于当日将餐厅交给马某经营。马某接手餐厅后，陆续购置了冰箱、不锈钢工作台、工作架、调料车、压面机、加热车、点菜机等设备。2016年9月15日下午，马某新购置的烟灶安装过程中，杜某强行将马某工作人员请出，把饭馆门上锁。马某报警后，因找不到杜某，且有他人阻拦未打开门。此后，马某多次找杜某协商开门，由马某继续经营事宜，杜某未同意。2016年9月24日，马某发现有人进驻该店并准备开业，马某报警，在民警解决纠纷过程中了解到，杜某已将该饭馆经营权及该店内全部物品（含马某购置物品）再次全部转让给了王淑艳。马某认为，在合同履行中，杜某无故撕毁合约，强行将饭馆收回并再次转让他人，致使双方合同根本无法继续履行，杜某已构成根本违约。合同解除后，杜某收取的马某转让费应予退还，并赔偿相应损失。
杜某辩称并反诉称：一、本案的基本事实。杜某于2016年4月10日与马吉尼签订租赁合同，承租位于朝阳区X号门面房，用于经营饭店。2016年6月23日，杜某将所租赁的场地转让给马某，约定转让费235000元，含押金30000元及3个月零23天房租。转让费于4个月付清，每月15日前支付50000元。合同约定，为保证合同正常履行，签订合同时支付定金1万元，为了保证按时收到转让费，杜某在马某饭馆打工，每月工资3000元。2016年6月28日，马某和杜某补签了《合同书》，明确了双方权利义务。合同签订后，马某并没有按照约定支付费用，每次都存在拖欠款项情况。鉴于马某的违约情形，加之杜某给孩子结婚，不能继续在饭馆打工，提出马某要尽快一次性付清转让费。双方协商马某给杜某出具欠条一份，载明拖欠杜某工资1500元、房钱（租赁费用）115000元，在2016年9月10日付清。2016年9月10日，杜某来北京催要拖欠的工资和房租，马某提出卫生监督部门来饭店检查，要查证照不好经营，决定不再继续经营，拖欠的费用不愿意继续支付。2016年9月15日，杜某要把饭馆内的财产搬出去，当时，给饭馆装排烟罩的人员也在场，由于排烟罩的费用还没有支付完，看到马某要搬财产不再经营，因此也要拆卸烟罩自行拿走，马某却不让拆走并为此报警。经查来后经协调，最终决定由马某支付1000元，杜某支付了500元，才解决了烟罩人员的事宜。由于马某拖欠2016年8月18日至9月20日期间的水费、电费未付，房东马吉尼也不让马某往外搬东西。马某由于因监管部门检查不好继续经营的原因，不再继续经营，并非杜某原因导致，两次报警均可以证实马某搬运东西导致债权人主张权利，是马某主动撤离所致。杜某没有任何清理马某人员以及锁门的情形。二、马某要求杜某返还12万元转让费不应得到支持。杜某实际于2016年6月21日将租赁房去交付给马某，马某一直使用到2016年9月15日，马某已经实际占有使用收益租赁场地，要求杜某返还转让费用没有事实依据。同时，马某撤离租赁场地是由于自身原因造成，和杜某没有任何关系，要求杜某退还转让费不应得到支持。由于马某未按期支付2016年8月15日至9月15日期间的转让费5万元，杜某将提出反诉。三、马某要求杜某赔偿经济损失4万元不应得到支持。首先，马某并没有提供充分证据证明实际损失数额。其次，马某搬离租赁场地是由于自身原因造成，和杜某没有任何关系。此外，鉴于马某拖欠杜某租赁费用未付，故提起反诉，要求马某支付房屋租赁费50000元。马某针对杜某的反诉辩称：不同意杜某的反诉请求，坚持我方诉讼请求。2016年9月15日，杜某就将门锁了，已经构成根本违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月28日，杜某（作为甲方）与马某（作为乙方）签订《合同书》，约定杜某将位于朝阳区X号门面房（以下简称涉案房屋）转由马某使用。转让费为235000元，其中含押金30000元和3个月零23天房租。乙方在4个月内付清转让费235000元，即乙方每月15日付甲方50000元，存入甲方指定账户，余35000元在与房东签订转让合同时一次付清，届时甲乙双方一起与房东签字。为保证本合同正常履行，本合同签订时，乙方向甲方交纳合同定金1万元。本合同履行结束时折顶为转让费。关于涉案房屋交付时间，马某主张为2016年6月28日，杜某自述为2016年6月23日。关于租金的支付时间及数额，双方认可马某共支付保证金10000元及转让费110000元。其中马某于2016年6月24日支付10300元、于2016年6月28日支付10800元、2016年7月20日支付100元、于2016年7月21日支付10000元、于2016年7月22日支付10000元、于2016年8月4日支付15600元、于2016年8月5日支付14400元、于2016年8月8日支付10000元、于2016年8月19日支付10000元、于2016年8月20日支付18800元。2016年8月20日，马某出具欠条一份，载明“欠杜某1500元，房钱115000元，还款日期：2016年9月10日。”经询，马某主张杜某于2016年9月15日将店门上锁，其失去对房屋的控制权。杜某自述其于马某撤离财产后将门上锁。庭审中，马某提交如下证据：1、处警记录，显示马某多次报警称其门店被撬、物品被拆；2、收据，载明案外人收取煤气管道改造、借用烟道款、维修费等共计28644元。杜某认可上述证据一的真实性，未认可其他证据的真实性。马某自述涉案房屋正常租赁价格为每月15000元至16000元之间。
本院认为：马某与杜某自愿签订《合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，本院予以确认。根据《合同书》的约定，转让费共计235000元，其中包括押金30000元及3个月零23天的房屋租金，马某应在4个月内支付完毕，于每月15日之前支付5万元。马某未按约定支付转让费，构成违约。杜某已将涉案房屋上锁，合同目的已无法实现。马某要求解除合同，本院予以支持，但解除合同的时间应以2016年9月15日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已经解除，马某要求退还转让费，于法有据，本院予以支持。鉴于马某实际占有涉案房屋两月有余，其应承担相应的使用费。为减少当事人诉累，本院在退还的转让费中一并扣减。对于马某主张的装修损失，考虑到马某实际经营需要,其装修房屋符合常理,结合其提交的相应证据,本院对装修费用予以酌定。杜某要求支付剩余的转让费，鉴于合同已经解除，马某实际不再占有使用涉案房屋，转让行为并未完成，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认马某与杜某签订的《合同书》于二〇一六年九月十五日解除；二、杜某于本判决生效后七日内给付马某转让费、装修费共计八万元；三、驳回马某的其他本诉诉讼请求；四、驳回杜某的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2143元，由马某负担1243元（已交纳），由杜某负担900元（马某已交纳，杜某于本判决生效后七日内给付马某）。反诉案件受理费525元，由杜某负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
