王某与周某农村房屋买卖合同纠纷一审
北京市密云区人民法院
民事判决书
原告：王某，男，1969年6月7日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：张广来，北京市仁杰律师事务所律师。被告：周某，女，1973年6月10日出生，满族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：周学林（周某之夫），1971年1月3日出生，满族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：杨华民，北京君宪律师事务所律师。
原告王某与被告周某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人张广来，被告周某及其委托诉讼代理人周学林、杨华民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求：1.请求确认王某与周某签订的《买卖房屋协议书》无效；2.案件受理费由周某负担。事实和理由：王某与周某于2006年7月27日签订了《买卖房屋协议书》。该协议书确定，王某将属于其所有的位于密云区XX镇XX村北正房屋三间（以下简称涉诉房屋），以人民币35000元的价款卖与周某。协议签订后，周某将购房款交付王某，王某亦将此房屋交付周某。周某不属于XX镇XX村村民，不属于XX村经济合作社成员，其无权购买争议房屋，无权享受XX村的宅基地待遇。为上述事项，王某多次与周某协商，要求解除双方签订的《房屋买卖协议书》，但周某予以拒绝。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。
被告周某辩称：我以35000元购买了争议房屋。协议书签订当日，我便付清房款，王某交付了房屋。买房时，院落内只有三间北正房，买完房后，我将房屋进行了装修，在院内建东厢房三间，并把院内地面做了硬化，但已没有照片。房屋随着正常使用已经老化，2018年争议房屋已成危房，我将院内房屋重建，并新建了院墙、大门。翻修后，原来买的房子已经全部拆除。王某看到了房屋周边位于密云经济开发区以及怀柔科技城扩建，有可能面临拆迁，其反悔想要回房屋，其所说多次找我协商不属实。现房屋已经翻建，已不是王某出卖的房屋。我们名下没有其他房屋，购买该院落是为了自己永久生活居住，如果退房将面临无家可归。关于合同的效力请法院认定。本院经审理认定事实如下：王某之母郭某育有三子，分别是长子王某1、次子王某2、幼子王某，四人均为北京市密云区XX镇XX村村民。1982年9月26日，王某之父王某3提交建房申请，经批准在密云区XX镇XX村建房3间，申请书上注明的同居人口为“郭某、王某1、王某2、王家则”。1995年3月9日，郭某、王某1、王某2、王某达成分家协议，约定“位于XX村北街南分给三儿子王某”，该房屋即本案涉诉房屋。2006年7月27日，王某与周某签订“买卖房屋协议书”，约定王某将涉诉房屋卖与周某，房屋成交价格为人民币35000元。协议签订后，周某当日以现金形式一次性支付了全部购房款，王某亦将此房屋交付周某。2019年3月，周某对涉诉房屋及院落进行了改建。现王某持诉称事实及理由诉于本院。
案件审理过程中，周某曾提出反诉，申请对涉诉房屋院落及宅基地的区位补偿价、房屋及附属物重置成新价和搬迁费用进行评估鉴定。本院委托北京康正宏基房地产评估有限公司（以下简称康正房地产评估公司）就上述鉴定事项进行鉴定。2019年6月，康正房地产评估公司出具“不予受理通知书”，称“评估对象尚未列入拆除范围，且未由政府部门颁布相关的现行补偿标准及搬迁费用标准，根据上述情况，本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料”。经本院释明，周某暂撤回了鉴定申请及反诉请求。另查明：周某在签订“买卖房屋协议书”以及诉讼时均非密云区XX镇XX村集体经济组织成员；现涉诉房屋所在院落的宅基地使用权仍登记在王某3名下。上述事实，有双方当事人陈述、户口簿、买卖房屋协议书、宅基地使用证、建房申请书、分家单、北京市密云区XX镇XX村村民委员会证明等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案双方之间形成的房屋买卖合同的标的物为农村房屋，在“房地一体”的原则下，必然涉及对宅基地使用权的处分、转让问题。鉴于宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有，具有较强的身份性，故本集体经济组织成员对宅基地仅享有使用权，法律不允许随意转让给本集体经济组织以外的成员，否则会损害本集体经济组织的利益。周某作为涉诉房屋的买受方，其在签订“买卖房屋协议书”以及诉讼期间均非密云区XX镇XX村的集体经济组织成员，故王某与周某之间的买卖合同违反了相关法律的强制性规定，应属无效。因根据现有材料无法完成相关评估鉴定工作，故王某与周某之间关于涉案房屋的买卖合同被确认无效后，周某的损失数额尚无法确定，故本案中暂不处理买卖合同无效之后的返还及赔偿问题，双方可在相关条件具备时再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项规定，判决如下：
原告王某与被告周某于二〇〇六年七月二十七日签订的买卖房屋协议书无效。案件受理费三百三十八元，由原告王某负担二百三十七元（已交纳）；由被告周某负担一百零一元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
