某公司与黄某确认合同无效纠纷二审
北京市第二中级人民法院
民事判决书
上诉人(原审被告)：姚某，男，1998年6月14日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
上诉人（原审被告）：北京康佳乐荣商贸有限公司，住所地北京市丰台区果园6号楼332号。法定代表人：桑俊杰，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘娜，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶宁，北京格徕宁韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄某，男，1978年5月27日出生，汉族，北京太阳能研究所职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：程赞，北京市仁杰律师事务所律师。
上诉人姚某、北京康佳乐荣商贸有限公司（以下简称康佳乐荣公司）因与被上诉人黄某确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初23204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
2018年7月,黄某向一审法院起诉请求：1、确认姚某与康佳乐荣公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《二手房买卖合同》无效；2、诉讼费用由姚某、康佳乐荣公司负担。
一审法院认定事实：姚某系姚金河之子。2014年7月8日，姚金河与北京丰泰新房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，姚金河购买1502号房屋。2015年1月23日，姚金河与黄某签订《房屋转让合同》，黄某购买1502号房屋，价款1 920 000元。合同约定第一笔房款1 344 000元于交房当日给付，剩余房款于转移登记之日给付。签订合同当日，黄某给付姚金河1 344 000元。姚金河已将1502号房屋交付黄某。2017年10月31日，姚金河死亡。2017年12月18日，北京市首佳公证处出具公证书，确认1502号房屋由姚某继承。后，该房屋登记至姚某名下。2017年11月24日，黄某将姚某诉至法院，要求姚某将1502号房屋转移登记至黄某名下。2018年5月10日，姚某（甲方）与康佳乐荣公司（乙方）签订《二手房买卖合同》，康佳乐荣公司购买1502号房屋，价款3 500 000元合同第五条约定“乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金及首付款2020 000元，并应于本合同生效之日起180日内将该房屋全部价款付给甲方”；第六条约定“甲方应于本合同生效之日起15日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应受到该房屋全部价款之日起7日内，将该房屋付给乙方”；第九条约定“在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起10日内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房……”。5月14日，康佳乐荣公司法定代表人桑俊杰转账给姚某2 020 000元。2018年5月15日，姚某与康佳乐荣公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）。后，姚某将1502号房屋转移登记至康佳乐荣公司名下。2018年6月，黄某就转移登记的案件申请撤回起诉。审理过程中，法院依黄某申请委托北京银通安泰房地产评估有限公司就1502号房屋2018年5月15日的市场价值进行鉴定，结论为4 481 700元。黄某称首先，姚某明知姚金河已将房屋出售给黄某，且在诉讼过程中将1502号房屋出售给康佳乐荣公司，明显存在恶意；其次，黄某自2015年起即居住在1502号房屋内，康佳乐荣公司在购房前未查勘房屋，明显有悖常理；第三，双方约定的房屋售价明显偏低，故黄某主张姚某与康佳乐荣公司签订的《二手房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》系恶意串通损害黄某权益，应为无效合同。黄某对上述主张提交录音资料等证据佐证。录音内容显示姚某在将房屋出售给康佳乐荣公司前知道1502号房屋已出卖给黄某。姚某对录音资料真实性不持异议，但对黄某所述恶意串通的主张不予认可。姚某、康佳乐荣公司称之所以房屋价格偏低，是由于姚某急于偿还借款消除抵押，且没有经过中介公司等情形所致。康佳乐荣公司认可买房前没有查看房屋，公司称购房主要用于投资故主要关注房屋位置、朝向、竣工时间，而并不看重房屋装修等细节，故购房时只是看了房产证，没有实地查看房屋。审理过程中，经法院询问姚某、康佳乐荣公司称：1、购房时没有通过中介公司；2、购房时姚某向康佳乐荣公司称1502号房屋处于出租状态。
一审法院认为，本案争议焦点在于姚某与康佳乐荣公司之间是否存在恶意串通损害黄某利益的情形。首先，黄某与姚金河签订《房屋转让合同》在先；其次，姚某在明知姚金河已将1502号房屋出售给黄某的情况下，作为其继承人在继承房屋后又将房屋出售给康佳乐荣公司并转移登记；再次，康佳乐荣公司在购房时并未实地查看房屋。虽然康佳乐荣公司解释称购房系用于投资并不看重房屋内装修，但购房作为日常重大事项，购房前未查看房屋明显有悖常理；第四，购房时姚某称房屋系出租状态，因买卖不破租赁，故租赁合同的权利义务对于买受人来说意义重大，但康佳乐荣公司并未提交证据证明对租赁情况予以必要的了解；第五，房屋价格低于市场价格超过20％；第六，《二手房买卖合同》约定“在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起10日内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房……”，即先交付房屋后转移登记，但双方在未交付房屋的情况下即办理了转移登记。结合上述情形，法院有理由相信姚某与康佳乐荣公司之间存在恶意串通并损害了黄某的利益，法院对黄某要求确认《二手房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》无效，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院于2019年4月判决：一、确认姚某与北京康佳乐荣商贸有限公司于二〇一八年五月十日签订的《二手房买卖合同》无效；二、确认姚某与北京康佳乐荣商贸有限公司于二〇一八年五月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
姚某上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回黄某的诉讼请求；2.诉讼费由黄某承担。事实和理由：1.黄某作为一审原告，主体不适格；2.姚某与康佳乐荣公司签订的房屋买卖合同是合法有效的，不存在恶意串通；3.黄某提供的录音不是对话的全部内容，黄某拒不出示其与姚金河的房屋买卖合同，姚某无法确认房屋买卖行为的存在。康佳乐荣公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回黄某的诉讼请求；2.诉讼费由黄某承担。事实和理由：1.交易的双方不具备恶意串通的行为，康佳乐荣公司是以购房为目的，交易是真实发生的，康佳乐荣公司支付了对价；2.黄某购房时并非本案适格主体，黄某购房时姚金河尚无售房资格；3.康佳乐荣公司曾要求去现场看房，虽然没有进入涉案房屋，但其基于不动产权证书的公示公信力而进行交易，履行了审慎的义务；4.房屋交易价格不属于明显不合理的低价；5.未选择房屋中介进行交易与二者是否存在恶意串通没有因果关系；6.先过户还是先交房应取决于交易实际情况，先过户与恶意串通无因果关系。黄某辩称，同意一审判决，不同意姚某、康佳乐荣公司上诉请求。事实和理由：1.黄某是适格主体，其与姚金河的房屋买卖合同合法有效；2.涉案房屋物业费等日常使用费均由黄某交纳；3.黄某提供的录音证据是完整有效的；4.姚某与康佳乐荣公司的房屋售价明显偏低。
经审查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，黄某与案外人姚金河就涉案房屋订立买卖合同，姚金河依约交付该房屋，现姚金河之子姚某将涉案房屋出售与康佳乐荣公司，导致黄某与康佳乐荣公司、姚某产生纠纷。黄某作为涉案房屋实际占有人，康佳乐荣公司、姚某之间房屋买卖合同的效力如何，直接影响黄某能否要求继续履行其与姚金河之间的房屋买卖合同，因此黄某与本案有直接利害关系。涉案房屋先后涉及两份房屋买卖合同，如两份合同均有效且二位购房人均要求履行合同，对于购房人的保护一般按照已经办理所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，康佳乐荣公司已办理房屋所有权变更登记，而黄某已合法占有房屋，二人权利的保护顺序取决于康佳乐荣公司是否为恶意办理登记的买受人。但是，本案系确认合同无效纠纷，因此本案中无需对该事实进行判断。根据各方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：姚某与康佳乐荣公司订立的房屋买卖合同是否因恶意串通损害黄某的利益而无效。恶意串通，是指当事人在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害第三人的利益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方当事人作出某种意思表示，对方当事人明知实施该行为所达到的目的，而不表示反对并与之签订、履行合同。对于恶意串通的判断，需要综合考量当事人的缔约目的、缔约过程、合同履行情况等因素。对恶意串通事实的证明标准，人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，考虑到以下因素，本院认为姚某与康佳乐荣公司存在恶意串通损害黄某利益的情形：第一，就缔约目的而言，在案证据证明，姚某明知黄某已基于其与姚金河的买卖合同占有涉案房屋。在姚某明知的前提下，其作为姚金河的继承人又将该涉案房屋另售他人，明显有损害黄某利益的目的。第二，就缔约过程而言，双方缔约经过有悖于常理。购房作为日常生活中的重大事项，康佳乐荣公司在购房前应尽审慎注意义务，对房屋具体状况做适当调查、了解。但本案中，康佳乐荣公司虽称多次要求查看房屋，并到房屋所在小区进行查看，及查看小区内同户型房屋。但是最为关键的是，其未查看涉案房屋，明显不合常理。第三，就合同约定的房价而言，涉案房屋售价明显低于市场价。第四，就合同履行而言，在康佳乐荣公司未付清全款的前提下，双方办理房屋所有权转移登记手续，与一般交易习惯不符，亦不符合双方关于先交房后过户的约定。综合考虑上述情况，本院认为，对于姚某与康佳乐荣公司之间存在恶意串通事实的证明，已经达到了法律规定的人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的证明标准。故本院认定该事实存在。综上所述，姚某、康佳乐荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18 750元，由姚某负担9375元、由北京康佳乐荣商贸有限公司负担9375元（均已交纳）。本判决为终审判决。
