北京某房地产经纪公司与杨某房屋租赁合同纠纷二审
北京市第三中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：彭某，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生。被上诉人（原审原告）：杨某，男，1979年9月2日出生。委托诉讼代理人：席东明，北京市仁杰律师事务所律师。
上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初64545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨某向一审法院起诉请求：1、要求解除杨某与链家公司就北京市朝阳区南湖东园×号楼×层×号房屋（以下称涉诉房屋）形成的房屋租赁合同关系；2、要求链家公司将杨某签字的房屋租赁合同归还杨某；3、要求链家公司向杨某支付2017年3月10日至2017年8月10日的租金145 800元；4、要求链家公司向杨某支付违约金58 300元。
一审法院认定事实：王某1和曹某1均系链家公司的工作人员，王某1系经纪业务人员，曹某1系签约专员。2017年3月2日，杨某向链家公司提供了办理营业执照所需的相关资料。2017年3月30日，链家公司以涉诉房屋为地址注册了朝阳第九十五分公司，经营范围为从事房地产经纪业务。2017年9月19日，链家公司朝阳第九十五分公司被注销。为证明链家公司向杨某提出签订租赁合同，双方对合同的条款如租金、违约金等进行了明确约定，且杨某于2017年2月28日到链家公司签约总部与链家公司签订了租赁合同，杨某提交如下证据：1.杨某与链家公司的王某1的微信聊天记录，其中（1）2017年2月5日，王某1向杨某发送链家店面租赁合同；（2）2017年2月7日，王某1向杨某发送“杨哥！合同你看了吗？可以吗？”，杨某回复“还没恩”、“弟”、“我看看今天找时间过公司”、“看看”；（3）2017年2月10日，王某1向杨某发送“合同其实可以商量的，哪个地方你感觉不合适坐在一块儿聊就行，到时候我们的签约专员过来，你感觉哪不合适一块儿聊就行”、“他的意思是先把房本复印件给我们，我们先去申请营业执照去，完后什么时候签合同，你提前告诉我就行，你看可以吗，杨哥”、“是这样啊杨哥，我这个店这月底下月初就要关了，得去别的店先待一段时间，我的意思是先注册营业执照，后期装修完之后我们马上就能进去办公了，因为这二十多个人待在别的店也不是特别方便”，杨某回复“我知道了弟，我知道了弟，我尽快，完了这个商户，这个商户我尽快做工作。完了还有一个问题，就你上次聊那个，说如果商户提前要走的话，比方说是不是能给他补偿点，是吧，有那个意思吗？能给他补偿一点吗？这块儿你跟那个区经（即区域经理曹某1）说了没有？完了，我争取跟他沟通，我现在再给他打一个电话”，王某1回复“可以，这个，当时我提交合同时没有提交这一项费用，然后如果要有的话，提前告诉我，我跟公司申请一下，您现在让我答应我真答应不了，当时如果提交合同时您说有的话，我提交上去应该没多大问题，这样的话，我给公司那边说一下”，杨某回复“好的，我知道了。完了那个咱们的合同价格是35（万）是吧？完了我刚才给他（客户）打了一个电话，他还是没接”，王某1回复“哦，是35（万）杨哥，35（万），是”；（4）2017年2月20日，王某1向杨某发送链家公司朝阳第九十五分公司的预核名信息及营业场所证明，同时发送“最好发他电子版，地址需要打印填写好才能盖章”；（5）2017年2月28日，王某1向杨某发送“杨哥咱们签合同下午去可以吗”、“你看看你下午几点方便”，杨某回复“你看什么时候过来”，王某1回复“我去接您”、“位置在哪啊”，杨某回复“好！我就不开车了”。2.2017年2月20日，王某1向杨某发送电子邮件，2017年2月25日，曹某1向杨某发送电子邮件，邮件附件均系链家店面租赁合同，合同内容显示：出租人（甲方）为空白，承租人（乙方）为链家公司，甲方同意将房屋租赁给乙方办公使用；甲方须于本租赁合同签订之日起5个工作日内向乙方提供办理营业执照、户外广告登记、工商备案等经营手续所需的证明文件，并协助乙方办理相关经营手续；如乙方提前解除本合同的，应当支付2个月租金的违约金给甲方。合同中关于租期、租金、押金等内容均为空白。链家公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，对租赁合同表示，链家公司发送的租赁合同是空白合同，不能证明双方就房屋租赁事宜达成一致意见；对微信聊天记录表示，只是双方协商的过程，但双方最终并未签订合同，链家公司并未在合同上盖章，且租赁合同已被销毁。为证明杨某与链家公司已实际履行合同（主要表现为杨某为链家公司提供办理分公司营业执照所需资料和证明文件，链家公司已以涉诉房屋为地址注册了分公司，且杨某已于2017年3月10日将涉诉房屋交付给链家公司），杨某提交其与王某1的微信聊天记录、王某1于2017年3月10日出具的收条（内容为：今收到涉诉房屋钥匙一把）、链家公司朝阳第九十五分公司的工商登记信息。链家公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示链家公司确实使用了杨某提供的房本和证明材料办理了分公司的营业执照，但不能证明双方已实际履行合同，租赁合同的目的是实际使用涉诉房屋作为门店经营，而非注册公司，链家公司并未实际入住办公，亦未交纳租金，且分公司已及时被注销，链家公司并未授权王某1与杨某签订租赁合同，故杨某将钥匙交给王某1不能视为将涉诉房屋交付给链家公司，且链家公司已将钥匙归还给杨某。为证明杨某已签署了合同，但链家公司并未将杨某签署的合同交给杨某，亦未向杨某交纳租金，双方就合同解除及赔偿事宜未达成一致，链家公司应承担违约责任，杨某提交两份通话录音，其中：（1）2017年6月23日杨某与曹某1的通话显示，杨某称“昨天王某1给我回电话了，说你们出了一个方案是吧”，曹某1称“对，我让他和您沟通一下”，杨某称“沟通的方案反馈给你了吗”，曹某1称“后来他没跟我说，我告诉他，他没再给我回复”，杨某称“那我亲自和你说一下，他（王某1）昨天和我说公司回复了，说给我多少钱”，曹某1称“昨天法务那边给的建议是一个月的租金”，杨某称“这个肯定行不通啊，按照合同应该是两个月对吧”，曹某1称“恩”，杨某称“这是第一个问题，第二个问题是，时间拖延有租金的产生，咱们是不是有点补偿啊”，曹某1称“是这样，杨总，法务那边我也会尽力去跟他沟通，您说一个月不成，比如您说两个月，这个事我可以再跟他谈，看最后法务给什么意见，但是您说的租金的事真的是不可能，因为法务那边确实是不支持，这个事整个情况咱从始至终都了解，我也不是说站在谁的角度去想这个事，肯定是一起想把这个问题解决，我也不会偏向您或偏向公司，最终的解决方案，我估计整个的金额我会再帮您往上报，最终批下来多少，我觉得您提的租金的事，真的希望很低很低”，杨某称“情况你也清楚，应该站在我们角度想问题，而且恰恰不是我们的原因”，曹某1称“对，我明白”，杨某称“而且我的店面正常租赁中，非让我腾出来，做了很长时间工作”，曹某1称“这个话我都不知道怎么跟你说，因为这事确实不是我或王某1主观意愿能改变这个事的结果或怎么样，确实是我们都左右不了，也确实没有人想故意坑害您，所以能争取的肯定尽量帮您争取，但是租金的事确实我昨天和法务沟通了很久，真的是一点都不支持”，杨某称“我跟王某1说了，争取能补贴10万块钱，两个月租金加补偿一点”，曹某1称“这个真达不到，两个月金额太高”，杨某称“按两个月，违约金多少钱，是不是”，曹某1称“两个月应该是5万多一点”，杨某称“对，5万多一点”，曹某1称“是这样杨总，刚才说的这两个月我尽可能地去给您争取，但是您说租金的这个事，说白了，哪怕公司说不管这事了，也挺难解决的，这事只要发生了就不太好”，杨某称“曹某1你去尽量争取好吧，你赶紧帮我解决，这块我也着急，我也没法租赁，毕竟前期有咱们公司这块，履行的手续还没有完善，我没法租，我希望站在我的角度想一下好不好，尽快给我个答复好不好”，……杨某称“关于完善那个手续，你看咱们是当面销毁还是当面写个东西，别到时候您自己销毁了，让我不好弄好吧”，曹某1称“这个肯定不会”。（2）2017年6月29日杨某与曹某1的通话显示，曹某1称“给您回一下，今天上午公司出了结果了，公司没批，还是上次和您说的，还是一个月的”，杨某称“那这事怎么弄啊，要不把合同给我”，曹某1称“合同跟上次和您说的一样，财务已经销毁了，不存在合同原件，所以说没办法”，杨某称“那行不通啊，那我找哪一个部门啊”，曹某1称“那这怎么办呀，你看如果真的诉求达不成一致的话”，杨某称“说良心话，这事跟我一点关系没有，地方我已经腾空了，而且是你们相中的，硬给我挤走的客户，这是事实存在的，第二个问题是合同已经签约了，这也是事实存在的，第三个问题是执照也办下来了，只是说你们的资质没有下来，资质和执照是两个概念，而且是政策原因，跟我房屋没有影响，虽然不租，但按道理正常按合同走就OK了，我合同签完了的”，曹某1称“您看能不能提起诉讼或怎样，因为我也沟通好久了”，杨某称“麻烦你配合我一下，把那个手续给我复印件，我签过字的东西”，曹某1称“主要是这个东西没有，因为当时直接就交给财务了，财务就直接销毁了，说这个东西作废了”。链家公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示链家公司确实使用了杨某提供的资料办理了分公司的营业执照，但双方并未签订租赁合同，本着解决纠纷的态度链家公司同意给杨某一定的补偿，但不是支付给杨某的违约金。杨某称涉诉房屋原出租给案外人田形国，在合同尚未到期时，链家公司向杨某提出要承租涉诉房屋，考虑到杨某与田形国的合同快要到期，且链家公司给出的租金较高，故杨某提前一个月与田形国解除合同，为此杨某提交了其与田形国于2014年4月签订的《房屋租赁合同》，显示租期自2014年4月1日至2017年3月31日，租金标准为第一年24万元，第二年26万元，第三年30万元。链家公司对该证据的真实性不持异议，但表示杨某未举证证明合同解除及遭受损失情况。杨某主张其于2017年11月20日才将涉诉房屋另行出租出去，就此提交其与案外人杨静于2017年11月20日签订的《房屋租赁合同》，该合同显示租期自2017年11月20日至2019年11月19日，每年租金为28万元。链家公司对该证据的真实性不持异议，但表示该合同显示的年租金为28万元，足以证明王某1与杨某协商的年租金35万元过高，所以链家公司没有签署合同。关于合同签订情况，杨某称，签约当天（2017年2月28日）只有杨某在合同（一式三份）上签字，链家公司称需走公司审批流程后再盖章。链家公司称，杨某签完合同（一式三份）后交给链家公司，链家公司需要内部审批后盖章，但因审批未通过，故链家公司并未在合同上盖章，而是直接将合同销毁。关于合同的内容，杨某称，年租金为35万元，租期为三年，自2017年3月10日至2020年4月9日，其中2017年3月10日至2017年4月9日为免租期，租金按季度支付，押二付三，2017年4月10日，链家公司应向杨某支付第一笔租金和押金。链家公司称因合同已被销毁，故记不清合同内容了。关于链家公司签署合同的流程，链家公司称先与杨某协商合同内容，再将合同提交公司审批。关于房屋的交付和返还，杨某称，其于2017年3月10日将涉诉房屋交付给链家公司的王某1，但链家公司一直未按约定交纳租金和押金，经杨某催要，链家公司才告知其不承租涉诉房屋了，并于2017年6月20日将钥匙返还给杨某。链家公司称，其于2017年3月即口头通知杨某不承租涉诉房屋了，并将钥匙返还给杨某，但记不清具体返还时间，因为链家公司较大，办理营业执照和签订合同并非由同一部门负责，负责签约的部门未及时将最终未能签订合同的情况告知办照部门，故办照部门于2017年3月30日以涉诉房屋为地址注册了分公司。关于链家公司以涉诉房屋为地址注册分公司的原因，链家公司称，其欲承租涉诉房屋用于经营链家公司朝阳第九十五分公司，在与杨某签订租赁合同前，与杨某协商先借用杨某的房本复印件等材料办理营业执照，之后再签订合同，但因此后双方对租赁合同内容未达成一致意见，故链家公司并未签署合同，亦未实际经营分公司，并及时注销了分公司的营业执照。关于链家公司销毁租赁合同的原因，链家公司称签约专员将合同提交到公司进行审核，但财务未审核通过，财务就直接将合同销毁了。经一审法院电话联系王某1（电话189XXXXXXXX），王某1表示：链家公司授权其与杨某商谈承租涉诉房屋事宜，双方已协商好租金、租期等内容，后杨某到链家公司签署了合同，签合同时合同内容都是填写好的，但链家公司是否在合同上盖章其不清楚，因为签合同事宜是由签约专员曹某1负责的；杨某已将涉诉房屋的钥匙交付给王某1，但因北京市出台相关政策，不再给房地产经纪机构的分公司办理备案，分公司无法经营，故王某1后来将钥匙返还给杨某，但记不清返还时间。经一审法院向北京市朝阳区房屋管理局询问调查，该管理局的工作人员回复：房地产经纪机构在从事房地产经纪业务前，应向所在地房屋管理部门进行备案，自2017年4月7日起，北京市暂停办理房地产经纪机构备案手续，未办理备案手续的，不得从事房地产经纪业务。
一审法院认为，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽杨某无法提供经链家公司盖章的房屋租赁合同，但根据本案查明的事实可知，在杨某签署合同前，双方已就合同主要内容包括租金、租期、违约责任等协商一致，后杨某应链家公司的邀请于2017年2月28日前往链家公司签订合同，根据社会常理、合同签订前后杨某与王某1、曹某1的沟通内容以及王某1的陈述可以确定，杨某签署的应是内容完整且确定的合同，再结合杨某与王某1的微信聊天内容，在通知杨某签署合同前，王某1已将合同内容提交链家公司审核，可见杨某签署的合同是经过链家公司确认的合同，链家公司认可杨某已将签完字的合同交给链家公司，等待链家公司盖章，现因链家公司原因无法提供合同文本，链家公司亦未提出反证证明杨某所述的合同内容不属实，故一审法院认定杨某所述的合同内容真实存在。杨某在签署合同后，向链家公司提供了办理营业执照所需材料，链家公司已以涉诉房屋为地址成立了分公司，杨某亦向链家公司交付了涉诉房屋，足以认定杨某已履行了合同主要义务，且链家公司予以接受，故双方之间的房屋租赁合同已成立并生效。关于杨某主张的解除合同的请求，链家公司自认其已向杨某明确提出不承租涉诉房屋，在客观上亦已将房屋钥匙返还给杨某，加之链家公司从未向杨某支付过租金，故链家公司的行为已构成根本违约，杨某有权要求解除合同，一审法院依法向链家公司送达起诉书等诉讼材料之日即2017年9月11日应为合同解除之日。关于杨某主张的返还租赁合同的请求，考虑到链家公司表示合同已被销毁，且一审法院已判决解除双方之间的租赁合同关系，故一审法院对其该项请求不再予以支持。关于杨某主张的违约金，根据合同约定，链家公司提前解除合同的应向杨某支付2个月租金作为违约金，根据查明的事实可认定，双方约定的年租金为35万元，故两个月租金数额为58 333元，该违约金数额并未超过合理范围，杨某主张58 300元并无不当，一审法院予以支持。关于杨某主张的租金，杨某已于2017年3月10日将涉诉房屋交付给链家公司，虽杨某自认双方约定杨某给予链家公司一个月免租期，但免除免租期的租金应当以合同全面履行为前提，链家公司在合同履行初期即提出解除合同，故不应享受免租期优惠。链家公司主张其于2017年3月即告知杨某不再承租房屋，但未能就此进行举证，且未举证证明向杨某返还房屋钥匙的情况，亦记不清返还的时间，现杨某自认链家公司于2017年6月20日将钥匙返还，一审法院不持异议，故链家公司应向杨某支付自2017年3月10日至2017年6月19日期间的租金，经一审法院核算数额为97 089元。对于此后的租金，考虑到杨某自认链家公司已于2017年6月20日将钥匙返还给杨某，杨某亦负有减少损失的义务，同时考虑到一审法院已支持了杨某主张的违约金，该违约金数额足以弥补杨某的损失，故对此后的租金一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、杨某与北京链家房地产经纪有限公司就北京市朝阳区南湖东园×号楼1层×号房屋形成的房屋租赁合同关系于二○一七年九月十一日解除；二、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向杨某支付租金97 089元；三、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向杨某支付违约金58300元；四、驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
链家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨某的一审诉讼请求，一二审诉讼费由杨某负担。事实和理由：一、一审法院联系王某1，系证人证言，但并未经双方质证。二、链家公司未签订租赁合同，未形成租赁关系。链家公司对合同文本条款不认可，未在合同上盖章，曹某1向杨某发出的系为要约邀请，杨某签字的租赁合同为要约，链家公司未承诺。三、杨某主张的租金和违约金没有事实和合同依据。杨某未证明其实际损失，杨某持有钥匙，链家公司未占用杨某房屋，不存在占有使用费。
杨某辩称，同意一审判决，不同意链家公司的上诉请求。一审法院向王某1调查系调查取证，而非证人证言。杨某、链家公司经过多次协商，已经就合同内容达成一致，且链家公司使用涉诉房屋注册了分公司、实际收取了钥匙。杨某已经履行合同义务。链家公司所发出的系为要约而非要约邀请。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，本案争议的焦点是双方之间是否存在房屋租赁合同关系。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体于本案中，双方之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但双方之间是否存在租赁合同关系，仍应根据本案的证据情况确定，根据双方陈述可认定双方当事人在缔约前的磋商阶段已就合同主要内容包括租金、租期、违约责任等协商一致，结合杨某与王某1、曹某1的沟通内容及王某1的陈述等在案证据分析判断，杨某所提供的证据能够相互印证并形成较为完整的证据链，依据现有证据能够证明杨某所主张其在链家公司提供的房屋租赁合同上签字确认、该合同由链家公司收走盖章的事实具有较高的盖然性。本院对于该主张予以采信。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”链家公司不认可杨某上述陈述，应举证进行反驳。因链家公司未对此提供证据予以证实，不能否认杨某在房屋租赁合同上签字的事实。故对链家公司的上诉意见，本院不予采纳。杨某在签署合同后，向链家公司提供了办理营业执照所需材料，链家公司已以涉诉房屋为地址成立了分公司，杨某亦向链家公司交付了涉诉房屋，足以认定杨某已履行了合同主要义务，且链家公司予以接受，故双方之间的房屋租赁合同已成立并生效。一审法院对此认定正确，本院予以确认。对于杨某所主张的房屋租金一节，如上所述，链家公司在合同期间内占有租赁物，应当履行支付租金的合同义务，一审法院根据双方约定租赁费标准所确定的租金金额并无不当，本院予以维持。对于杨某所主张的违约金，根据合同约定，链家公司提前解除合同的应向杨某支付2个月租金作为违约金，一审法院所确定的违约金数额并未超过合理范围，本院予以确认。综上，链家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3408元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
