马某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：崔某，女。委托诉讼代理人：曹某。委托诉讼代理人：王某一（崔某之夫，法国籍），住北京市西城区。上诉人（原审被告）：马某，男。委托诉讼代理人：北京市仁杰律师事务所。原审被告：王某，女。上诉人崔某、马某因与原审被告王某房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院XX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2018年8月，崔某向一审法院提出诉讼请求：判令王某协助崔某将涉案房屋60%的产权过户至崔某名下；判令马某协助崔某将涉案房屋房屋40%的产权过户至崔某名下。一审法院认定事实如下：2006年1月7日，崔某作为乙方即购买人，王某作为甲方即出售人，北京某房地产经纪有限公司作为丙方即经纪人，三方签订《房屋买卖经纪合同》，约定甲、乙方委托丙方代理买卖涉案房屋，权属性质为回迁，产权人为王某；房屋成交价为79万元，签订合同时乙方交付甲方购房定金3万元，乙方交付丙方居间费15 800元；房产委托公证当日腾空房屋交付乙方所有钥匙，并迁出房屋所有注册户口。
上述合同签订后，崔某于2006年1月27日入住涉案房屋，崔某及其夫王某一共支付王某购房款79万元，支付中介公司代理费15 800元。2006年1月27日，王某办理公证委托，委托崔某作为代理人，全权代表办理诉争房屋的更名、买卖、到房地产管理部门过户、交纳各种税费、代理领取产权证、领取售房款等一切有关事宜。如诉争房屋因家庭内部产权产生争议由王某承担责任。受托人在委托权限内签署的有关文件，委托人均予以承认。委托期限至委托事项办完为止，此委托书不予撤销。2013年11月，王某取得诉争房屋的产权。2014年5月9日，马某将王某诉至法院，要求确认诉争房屋归双方共同共有（各占50%份额）。2014年5月22日，王某、马某达成调解协议：一、诉争房屋归王某、马某共有（马某占共有份额的40%，王某占共有份额的60%）。二、2014年6月9日前，王某协助马某办理诉争房屋过户手续。法院依据双方调解协议出具了（2014）西民初字第某号民事调解书。2014年7月10日，诉争房屋按上述调解协议约定完成产权登记。马某占共有份额的40%，王某占共有份额的60%。针对（2014）西民初字第某号民事调解书，崔某表示，该调解书属王某、马某恶意串通，对此崔某曾提起第三人撤销之诉，经法院审查，一审、二审裁定驳回了崔某的起诉。2017年6月，崔某将王某、马某诉至法院，要求确认其与王某于2006年1月7日签订的房屋买卖经纪合同有效；王某将涉案房屋过户至崔某名下，马某协助履行上述过户义务。法院作出（2017）京0102民初某号民事判决，判决合同有效，驳回崔某的诉讼请求，现该判决已经生效。另查，王某与马某原系夫妻关系，1995年7月26日协议离婚，离婚时约定，离婚后马某暂住北京市西城区东新开22号平房一间，女方租借北京广渠门内大街23号平房一间。2003年6月3日，王某（原承租人马某）作为被拆迁人（乙方），北京市西城区城市建设开发公司作为拆迁人（甲方），双方就东新开胡同22号签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》。2003年6月3日，王某（乙方）与马某（甲方）签订协议书，载明：双方于1995年7月26日协议离婚，位于西城区新街口东新开胡同22号平房一间，由甲方承租。现由乙方一家居住使用，现该址拆迁，双方达成协议如下：一、甲方同意，由乙方与北京市西城区城市建设开发公司签订拆迁安置协议后，由乙方将被拆迁房屋交由拆迁人。二、拆迁人安置的位于桃园小区（设计号）C2号楼14-403号房产归甲方与乙方共同所有，各占百分之五十份额。三、待该房具备办理产权证的条件后，乙方应配合将该房产登记在甲、乙双方名下，二人各占百分之五十份额。四、该房入住后，由乙方及女儿继续居住，双方去世后该房产归女儿所有。
一审法院认为：王某经法院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭参与诉讼，应视为其放弃相关答辩的权利，法院依法对其缺席审理。崔某与王某签订的《房屋买卖经纪合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。王某取得涉案房屋的产权后，应协助崔某办理涉案房屋的产权变更手续，现涉案房屋王某占共有份额的60%，马某占共有份额的40%，王某应将其共有份额的60%过户至崔某名下，崔某要求王某协助将其名下60%的产权过户至崔某名下的主张，理由充分，法院予以支持。马某主张对王某的份额有优先购买权的抗辩，崔某与王某签订《房屋买卖经纪合同》、占有涉案房屋时，马某亦非涉案房屋的共有权人，马某在后取得权利下不能否定崔某在先的合法性，故马某的抗辩，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。崔某要求马某协助将其共有份额的40%产权过户至崔某名下的主张，马某并非《房屋买卖经纪合同》的相对方，且马某不同意崔某的诉讼请求，崔某的该项主张，缺乏法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2019年11月判决：一、自判决生效之日起7日内，王某协助崔某将北京市西城区新街口西里二区1号楼4层09单元403号房屋60%的产权变更登记至崔某名下；二、驳回崔某的其他诉讼请求。
崔某上诉请求：1.撤销一审判决第二项,改判马某协助崔某将位于北京市西城区新街口西里二区××号楼××层××单元××号房屋（以下简称涉案房屋）40%的产权过户至崔某名下；2.一、二审诉讼费由马某承担。事实与理由：1.一审认为马某并非合同相对方，属于适用法律错误。仅从合同表面看，马某不是合同相对方，但《房屋买卖经纪合同》签订时，马某未取得房屋共有权利，王某有权就房屋的整体权利进行转让，该合同被法院生效判决认定有效；2.根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。马某取得涉案房屋40%产权发生在《房屋买卖经纪合同》签订之后，王某处分房屋的行为，就涉案房屋设立了合同履行之债，根据上述法律规定，《房屋买卖经纪合同》的效力及于马某，其应当承担合同履行之债。如果认为王某侵害其权利，可主张赔偿；3.《房屋买卖经纪合同》的标的为房屋整体权利，王某将40%产权份额转移的行为，应视为部分权利义务转让给马某，马某在出售房屋长达八年的时间未提出异议，其行为表明愿意履行合同，构成债务加入。因此，合同应当履行。
崔某对马某的上诉答辩称，不同意马某的上诉请求。1.本案不属于重复起诉，前案中，崔某诉讼请求是要求王某将房屋产权过户到崔某名下，要求马某协助。马某和王某分别持有了产权证书，产权分出了具体份额，崔某要求马某协助王某过户法院无法判，故另案提起诉讼，将诉讼请求进行了一个细化和明确，形成了本案诉讼，诉讼请求不一致；2.关于马某提出的享有优先购买权。在王某取得房屋权属证书时是百分之百的产权，后马某才取得房屋的40%，后取得的40%房屋共有权份额不能对抗在先的合同。王某在处分房屋的时候马某并非法律上房屋的共有人。因此，其主张的优先购买权没有法律依据；3. 2006年签订房屋买卖合同的时候，马某实际上对房屋不享有任何权利。王某当时向崔某所述她离婚了，跟前夫没有任何关系，而且他在公证处签署售房的公证书中也已经做了相应的承诺。崔某要求王某过户的时候，马某要求增加50万购房款，后来崔某只是答应给20万，马某不同意；4.我们认为王某跟马某捏造了所谓的协议书。并且由马某到法院提起了一个诉讼，制作了一个调解意见。最终将房屋的40%份额登记到马某名下来对抗房屋买卖合同履行。对于马某不知情这件事，很难令人信服。如果他们的协议是真实的，王某与马某在拆迁时就签订了房屋共有协议，自2006年的房屋就已经交付给崔某了，马某到2015年说不知情，不知道房屋现状，不合常理。王某未到庭发表意见。
经审查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为涉案房屋的权利归属问题，而当事人亦为此进行过多次诉讼。其中，马某起诉王某要求确认房屋共有关系，在达成调解协议后转移涉案房屋产权份额，是系列诉讼中之关键环节。由此引发第三人撤销之诉、房屋买卖合同纠纷、返还原物纠纷等案件。因此，确认涉案房屋的权利归属，对当事人间定分止争减少诉累具有重要意义。依据双方当事人的诉讼意见，确认上述问题需厘清以下问题：崔某是否属于重复起诉；马某对涉案房屋是否享有优先购买权；马某是否有义务协助崔某办理涉案房屋剩余40%产权份额转移登记。一、本案不属于一事不再理。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，崔某要求王某、马某各自按照所有的份额分别协助办理产权转移登记手续，前诉中，崔某要求王某办理房屋产权转移登记手续，马某作为第三人予以协助。前后两案当事人诉讼地位不尽相同，诉讼请求亦不相同。因此，本案不属于重复起诉或一事不再理范畴。二、关于优先购买权问题。马某在本案中主张的是按份共有人的优先购买权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。法律规定在出卖人转让其份额时，其他按份共有人享有优先购买权，旨在保护已经存在的共有关系，从而最大限度发挥经济效益以及实现物尽其用的社会效果。因此，结合本案，考虑按份共有人马某是否享有优先购买权，有两个关键问题，一是按份共有关系是否先于买卖关系建立，二是“同等条件”是否达到。本案中，马某主张对涉案房屋享有优先购买权，本院对此持否定态度。理由如下：第一，马某虽称与王某于2003年6月3日订立房屋产权共有的协议，该协议从时间上看早于崔某与王某签订《房屋买卖经纪合同》的时间，但本院对该协议的真实性存疑。理由如下：首先，马某称在拆迁时与王某订立房屋产权共有的协议，但该协议未在拆迁档案或其他途径留存备查，真实性无法证明；其次，马某与王某系离婚夫妻关系，且育有共同子女，加之房价上涨因素，在对外关系上，其二人利益相对一致；再次，王某在出售涉案房屋时，并未将协议向对方披露，反而承诺“如诉争房屋因家庭内部产权产生争议由王某承担责任”。综上，本院对二人之共有协议真实性存疑。此外，退一步说，即使协议真实，马某仅取得合同债权，在与善意第三人合法占有房屋之权利对抗中，其权利并不能优先予以保护。第二，马某成为房屋按份共有人时间晚于房屋买卖合同订立及履行时间。马某在2014年通过与王某诉讼调解的方式取得涉案房屋40%产权份额，并办理产权转移登记，成为涉案房屋的按份共有人。但相对于马某来说，崔某于2006年签订房屋买卖合同、支付对价并长期合法占有使用房屋，在生活上产生依赖。法律权衡二者之利益，应优先考虑保护崔某权利。通过以上分析，马某在取得房屋共有份额时间条件不成立的情况下，“同等条件”问题亦毋庸赘述。因此，马某不享有优先购买权。三、王某与马某之间按份转移登记房屋对崔某不构成权利障碍，马某应当协助崔某办理其名下40%产权份额。理由如下：第一，涉案房屋系拆迁所得，拆迁时王某为被拆迁人，拆迁房屋最初登记在王某名下，王某为拆迁安置房屋的权利人。王某在涉案房屋出售给崔某多年的情况下，与马某在诉讼中订立协议，转让产权份额并进行转移登记，属于恶意转移登记。参考一房数卖情况下当事人的权利保护顺位，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。因此，对于崔某的权利保护不能因产权份额已转移给马某而收到限制。第二，马某与王某之间关于涉案房屋的共有权确认的调解，系离婚夫妻对已经出售房屋份额的分割，不能对抗善意第三人崔某。第三，对于马某来说，如其与王某在拆迁时已约定共有关系，在崔某合法占有房屋八年之久，对房屋现状完全放任，不合常理。加之，马某与王某之间的特殊关系以及利益的相对一致性，本院对其不知情的意见不予采信。其明知涉案房屋已出售仍与王某达成共有权确认的调解，转移产权份额，形成共有关系。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人承担连带债权承担连带债务。因此，崔某要求马某协助办理其所占份额的所有权转移登记，于法有据，本院予以支持。综上所述，崔某的上诉请求成立，应予支持。马某上诉请求不成立，本院予以驳回。一审处理不当，没有彻底解决本案纷争，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
判决结果
一、维持北京市西城区人民法院（2018）京某号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院（2018）京某号民事判决第二项；三、自本判决生效之日起7日内，马某协助崔某将北京市西城区新街口西里二区××号楼××层××单元××号房屋40%的产权变更登记至崔某名下；四、驳回马某的上诉请求。一审案件受理费11 700元，由马某负担4680元，王某负担7020元（均于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费7020元，由马某负担（已交纳）本判决为终审判决。
