师某等与李某农村房屋买卖合同纠纷案一审

原告师某，男，1948年9月26日出生。

原告王某，女，1948年6月12日出生。

委托代理人张广来，北京市仁杰律师事务所律师。

被告李某，男，1944年3月25日出生。

委托代理人唐某

原告师某、王某与被告李某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员朱成辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告师某、王某之委托代理人张广来，被告李某及其委托代理人唐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告师某、王某诉称:二原告系夫妻关系。2000年2月，师某与被告签订房屋买卖合同，将位于密云县x镇x村x号院5间房屋（北正房4间，东厢房1间）卖给被告，房屋总价款32000元。合同签订后，被告支付了房款，二原告将房屋交付被告。之后通过了解相关法律规定得知，居民购买农村房屋无效，且现在二原告无房居住，故诉至法院，要求确认师某与被告之间的房屋买卖协议无效；诉讼费用由被告负担。

被告李某辩称:被告与原告于2000年2月25日签订买卖协议，于2000年3月4日申请翻建批示，之后将所有房屋全部拆除后翻建，现在密云县x镇x村x号院房屋均为被告所建设，已与原告无任何关系，原告所述标的物已不存在；协议签订时被告属于农业户口，2004年才转为居民户口；原告在签订协议时对相关法律政策是知悉的，现在x镇x村正面临集体转制，并正在进行入户登记，被告认为，农村转制后，集体所有的土地将转为国有土地，农村房屋买卖政策不应再适用于此案，以保护集体土地为由在本案中已经失去实际意义；本案中，双方签订协议，属于真实意思表示，只应依照《合同法》及其司法解释等确认效力，不应适用地方性行政法规或法院会议纪要等。综上，被告认为原告此时提出确认合同无效有悖公理，且与法律不符，被告主张仍按照原合同履行，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明:师某与王某系夫妻关系。1978年，师某以个人名义申请并获得批示建设密云县x镇x村x号房屋三间，1984年经申请扩建一间。2000年2月，师某与李某签订《买卖房产协议书》，载明:“今有x村师某愿将自有住房东庄一处卖给xx村李某，双方自愿达成以下协议。卖房主x村师某简称甲方买房主宾阳村李某简称乙方（一）甲方愿将自有住房x村东庄一处，正方四间，东厢房一间连同院落及附属设施、树木一并卖给乙方所有，院落起止尺寸以建筑用地许可证为准。”协议签订后，李某支付了房屋价款32000元。房屋交付后，李某未经有关部门批准将旧房全部拆除，并进行翻建。

另查明:李某购房时系密云县xx村村民，户籍性质为农业户口，2004年因xx村转制，户籍性质变为居民户口。

上述事实，有当事人陈述、x公社集体社员申请建房审批表、农村建房申请表、买卖房屋协议书、产权移交书、收据、证明等相关证据在案佐证。

本院认为:违反法律、行政法规等强制性规定而签订的合同无效，无效合同自始不发生法律效力。当前为了保护农村地区土地，我国现行法律、法规及政策严格限制农村宅基地流转；我国农村地区宅基地审批及买卖必须严格按照法律、法规及相关政策的规定进行。

本案中，师某与李某签订的买卖房屋协议，涉及农村房屋及宅基地，故协议虽属双方真实意思表示，但由于李某不是密云县x镇x村集体组织成员，依据我国法律政策规定，李某无权在密云县x镇x村购买宅基地之上的房屋，故师某与李某之间的买卖房屋协议属无效合同。本院对师某、王某要求确认农村房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下:原告师某与被告李某于二○○○年二月二十五日达成的买卖位于北京市密云县x镇x村x号五间房屋的协议无效。

案件受理费三十五元，由被告李某负担，限本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。