陈某与杨某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告陈某

委托代理人席东明，北京市仁杰律师事务所律师。

被告杨某，男，1961年12月15日出生。

委托代理人

原告陈某与被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理。依法由审判员霍志勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人席东明、被告杨某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某诉称:陈某与杨某在北京安信瑞德房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某购买杨某所有的位于北京经济技术开发区贵园北里乙区X号楼X层X单元X号房屋，房屋总价款为365万元；合同第十条第三项约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付1万元的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。合同签订后，陈某依约向杨某支付了全部购房款，杨某也于2012年12月24日为陈某办理了房屋过户手续，但杨某未按合同约定将出卖房屋内的所有相关户口迁出，杨某已构成违约。考虑到按合同约定计算的违约金过高，现陈某要求杨某支付因未按期办理户口迁出手续违约金15万元，本案诉讼费由杨某承担。

被告杨某辩称:杨某确实没有按照合同约定迁出户口，但陈某要求巨额违约金违反了最高人民法院的相关规定，不应得到法院支持；陈某没有提供证据证明其存在实际损失，陈某的户口迁入取决于其自己，杨某的户口存在没有给陈某造成任何损失；杨某没有其他住房，签订合同时，杨某本已找好户口迁出的地方，但情况有变化未迁出，杨某正准备将户口迁至女儿房屋处，对于户口未及时迁出，杨某没有主观故意，是客观条件导致履行不能；根据向派出所查询的情况可以看出，陈某的户口是可以迁入的，其也没有告知、催促杨某办理户口迁出手续，损失应由陈某自己承担；陈某要求的违约金过高，要求法院予以调整。

经审理查明:2012年11月，陈某与杨某经北京安信瑞德房地产经纪有限公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某购买杨某所有的北京经济技术开发区贵园北里乙区X号楼X层X单元X号房屋，总房价款为365万元。该合同第十条第（三）项约定，杨某应当在该房屋所有权转移之日起180日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因杨某自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向陈某支付1万的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，杨某应当按日计算向陈某支付全部已付款万分之十的违约金。合同签订后，双方依约履行了房款、房屋交付义务。2012年12月24日，陈某取得房屋所有权证。在陈某所购房屋内有杨某及其女儿的户籍登记，杨某至今未将上述户口迁出。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、房屋所有权证、北京市公安局人口信息查询在案佐证。

本院认为:陈某与杨某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务。陈某于2012年12月24日取得房屋所有权证，但直至今日，涉诉房屋内杨某及其女儿的户口仍未迁出，对此杨某应承担违约责任。现陈某要求杨某支付延期迁出户口的违约金，有合同依据，但双方约定的违约金标准明显过高，对此本院依法予以调整，具体数额由本院酌定。杨某针对户口没有迁出所提出的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  之规定，判决如下:

一、被告杨某于本判决生效后七日内给付原告陈某逾期迁出户口违约金五万元；

二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千六百五十元，由原告陈某负担一千一百二十五元（已交纳），由被告杨某负担五百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。

如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。