于朔与于祖龙确认合同效力纠纷一审民事判决书
北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
原告于朔，男，1953年12月5日出生。
委托代理人侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。
委托代理人徐兰平（原告之妻），联系地址同原告。
被告于祖龙，男，1985年3月8日出生。
委托代理人王丽红，北京成竺律师事务所律师。
委托代理人罗立春（被告之母）。
原告于朔与被告于祖龙确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告于朔及其委托代理人侯海明、徐兰平，被告于祖龙及其委托代理人王丽荣、罗立春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于朔诉称：于×1与马×系夫妻关系，二人共有三名子女，分别是于×2、于朔、于×3。马×于2002年3月18日去世，被告于祖龙系于×3之子。位于西城区×××、×××号两套房屋，原系于×1单位中国建设银行股份有限公司分配的住房。1998年11月17日，于×1与中国建设银行签订《住房销售合同》，以市场价格参加房改购买了上述两套房屋，并全额支付了购房款。2004年4月26日，于×1领取了上述两套房屋的产权证。产权均登记在于×1名下。原告之母马×去世以后，诉讼双方均未提起继承诉讼，亦未签订继承协议。近期，原告发现于×1已于2007年3月19日以8万元的价格将西城区×××房屋出售给了被告于祖龙，并已办理产权登记过户手续，该房屋产权现登记在被告名下。原告认为，涉案房屋系马×生前购买，该房屋应系于×1、马×的夫妻共同财产，马×生前未留有遗嘱，按照《婚姻法》、《继承法》的规定，该房屋中50%的产权份额归马×所有，马×去世后，属于马×的份额应属于遗产，原告依法应继承该遗产中四分之一的产权份额。马×去世以后，继承分割之前，该房屋归原告及其他继承人共同所有。于×1擅自与于祖龙签订房屋买卖协议，以明显低于市场价值的价格将诉争房屋出售给被告，被告明知该房屋属于他人共有财产，仍以明显低于市场价值的价格购买，且不支付对价，属于恶意串通，通过买卖的形式遣返原告应享有的财产权益，给原告造成巨大财产损失，上述买卖合同应属无效。原告起诉后，于×1于2013年12月11日去世。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令确认于祖龙与于×1于2007年3月19日签订的关于北京市西城区×××房屋的《存量房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
被告于祖龙辩称：不能确认原告具备本案的诉讼主体资格，因本案未经继承案件审理，其继承人身份无法确定，如要在本案审理当中包含继承诉讼，我方认为应当找齐所有继承人，否则无法确定本案的继承人身份，是否有遗嘱，继承份额是多少等相关事实。本案诉争房屋产权在原告之母马×去世后取得，系于×1个人财产，其有完全的处分权，我方认为房屋买卖合同应为有效。即使法院认定上述事实成立，仍然存在一个问题，民通意见89条认为，共有人擅自处分行为一般认定无效，但是之后颁布实施的物权法中97条规定，处分共有不动产及对共有不动产的处分、修缮行为应当经份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意，也就是说，占有不动产份额三分之二以上的共有人处分行为应当是有效的。本案情况如果经过继承诉讼细分之后，我们可以看到于×1、于×3所占有的份额达到八分之六，超过了物权法规定的三分之二的份额，基于这点，我方认为诉争房屋过户至于祖龙名下是合法有效的。于×1在上次与本案相同的诉讼中已经进一步表达将诉争房屋给孙子于祖龙。综合上述意见，我方认为诉争房屋过户至于祖龙名下是有效的，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。
经审理查明：原告于朔与被告于祖龙系叔侄关系。案外人于×1与马×系夫妻关系，于×1与马×育有三名子女，分别是长子于朔，儿子于×3，女儿于×2，被告于祖龙系于×3之子。马×于2002年3月18日死亡，于×1于2013年12月11日死亡。
1998年11月17日，于×1与中国建设银行签订《住房购销合同》，该合同约定，于×1购买车公庄北里42号楼206号房屋（以下简称涉案房屋），面积54.76平方米，销售价格为5800元／平方米，购房款317608元。
2000年10月31日，于×1交纳了涉案房屋的购房款。
2001年12月21日，于×1与中国建设银行签订《购房补充协议》，约定购房面积按各区房地局测量面积为准。
2007年3月19日，于×1与被告于祖龙签订《房屋买卖合同》，该合同约定，于×1将涉案房屋出售给于祖龙，成交价格80000元，2007年4月27日，于祖龙取得涉案房屋的产权证书。
庭审中，于祖龙主张向于×1支付了部分购房款，但未就其主张提供证据。
另查，马×生前未就涉案房屋立有遗嘱。
上述事实，有死亡证明、《存量房屋买卖合同》、《购房补充协议》、复函、房屋所有权证书及当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：涉案房屋系于×1与马×夫妻关系存续期间购买，应当属于夫妻共同财产。马×生前未留遗嘱，在其死亡后，其持有的涉案房屋份额作为遗产归继承人共有。于×1将涉案房屋以买卖的形式、以极低的价格转让给于祖龙。于×1与于祖龙二人串通将涉案房屋过户至于祖龙名下，损害了共有人于朔的合法权益，故双方之间签订的关于诉争房屋的买卖合同应为无效，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告关于于×1及其父于×3拥有处分权的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，判决如下：
确认被告于祖龙与于×1就北京市西城区×××房屋所签订的《房屋买卖合同》无效。
案件受理费七十元，由被告于祖龙负担（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费七十元，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
