李克生与杨俊丽高旭东房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审原告）：李克生，男，1972年10月22日出生。

委托诉讼代理人：李首仁，北京市国典律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：杨俊丽，女，1979年7月17日出生。

上诉人（原审被告）：高旭东，男，1969年10月6日出生。

二上诉人之共同委托诉讼代理人：席东明，北京市仁杰律师事务所律师。

上诉人李克生因与上诉人杨俊丽、高旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初64703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李克生及其委托诉讼代理人李首仁，上诉人高旭东、杨俊丽之委托诉讼代理人席东明及杨俊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李克生上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初64703号民事判决书，发回重审或依法改判按照每平米950元*600平方米，请法院在这个金额内进行酌定；2.本案一审二审诉讼费用全部由杨俊丽、高旭东承担。事实与理由：一审判决自由裁量支付李克生8万元补偿款与李克生的损失悬殊，8万元补偿款都不能弥补搬迁费用，李克生在涉案土地上修建基础设施安装变电器建房及装修投入巨额，一审法院自由裁量只支付李克生8万元，明显不公平不公正。一审法院在开庭过程中因尚不知道拆迁主体，无法提供拆迁补偿协议书，不能确认具体赔偿数额，但知道在杨俊丽与高旭东手中，法院责令杨俊丽与高旭东提供拆迁补偿协议书否则给予其司法拘留，而杨俊丽与高旭东无视国法拒绝提供，其行为理应受到法律的惩戒，杨俊丽、高旭东不当得利取得巨额的拆迁费用，其补偿款应属于李克生所有。一审法院在调查取证的时候没有组织双方当事人质证，且调查的事实不清楚，包括房屋建筑面积、每平米补偿，杨俊丽与高旭东取得补偿款的数额，应该给李克生赔偿项目和数额均不清楚。原合同虽然规定六年内补偿各一半，但是六年之内并没有拆迁补偿，这条约定属于附条件的民事法律行为，当条件成就时候才生效，六年内没有拆迁，而且原合同约定六年以后合同无条件继续租给李克生，且也履行了，合同生效过程中进行了拆迁，各一半并没有进行修改或变更。根据交易习惯，综合本案和双方的漠视、认可，李克生认为补偿款应当给李克生。

杨俊丽、高旭东辩称，杨俊丽与高旭东认为李克生的诉讼请求超过一审诉讼请求，不应该得到支持，李克生主张的标准是错误的。李克生主张一审没有质证，是因为一审不需要调取，因为拆迁和李克生无关，不应该给李克生补偿，拆迁协议针对的是杨俊丽不是李克生，所以拆迁利益与李克生无关。李克生是经过张守华介绍和杨俊丽签订合同的，签订之初就约定在六年内如果遇到国家占地，双方各一半，如果超过六年与李克生无关，就是考虑如果六年内会对李克生造成损失，超过六年李克生本金已经收回不存在损失，所以补偿与李克生无关，这个是双方约定好的。如果按照李克生说的拆迁就给补偿那就不用约定时间了，但是合同中明确约定了六年内补偿，这个是双方当时签订合同的真实意思表示，一审杨俊丽与高旭东也提交了相应的通话录音。李克生要求杨俊丽与高旭东支付拆迁补偿费是没有法律和合同依据的。因为李克生每年才缴纳租金两三万，但是李克生建房取得大量收益，早就把本金收回去了，如果拆迁杨俊丽与高旭东再给李克生补偿款，那李克生就是白白使用杨俊丽与高旭东的土地，对杨俊丽与高旭东是不公平的。

杨俊丽、高旭东上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回李克生的全部诉讼请求。事实及理由：1.一审法院认定事实有误，一审法院仅以村里发出要求杨俊丽与高旭东签订终止合同的通知为准来认定租赁关系终止的时间是没有道理的，因为那只是一个通知而不是事实。事实是杨俊丽与高旭东2017年6月30日才与村里终止合同才将房屋交还村里。因此一审法院认定事实错误，据此计算租金也是错误的。2.一审法院已认定双方合同终止后李克生已无权要求分割拆迁费却又以公平原则判决杨俊丽与高旭东给付李克生80000元，这是毫无道理的。因为杨俊丽、高旭东与李克生在签订合同之初就确定六年内如遇拆迁给付李克生部分赔偿，六年后与李克生无关。因此李克生无权要求任何补偿。一审法院所谓的公平原则对杨俊丽与高旭东是不公平的，因为本案中李克生在租赁杨俊丽与高旭东土地期间一共才交纳了几万元的租金，在此经营期间早就赚回了很大利益。现判决杨俊丽与高旭东返还其80000元等于这几年李克生一直白白使用杨俊丽与高旭东的土地，这对杨俊丽与高旭东是不公平的。况且李克生所建的全是棚房不是正式房屋，成本很低，判决80000元完全超出了杨俊丽与高旭东的承受能力，也完全违背了公平原则。

李克生辩称，杨俊丽与高旭东的第一项上诉理由，李克生不同意，李克生同意一审的认定。杨俊丽与高旭东的第二项上诉理由李克生不同意。合同是履行期间拆迁的，房屋是由李克生所建造的，杨俊丽与高旭东是认可的。杨俊丽取得补偿款没有合同和法律依据。

李克生向一审法院起诉请求：1．判令解除李克生、杨俊丽签订的《土地租赁合同》；2.判令杨俊丽、高旭东返还未到期租金6333元（2017年5月20日至2017年7月20日）；3.判令杨俊丽、高旭东连带赔偿李克生所建房屋拆迁补偿款100000元。

一审法院认定事实：2010年7月20日，甲方（出租方）杨俊丽与乙方（承租方）李克生签订《租地合同书》，约定：甲方鉴于和吕家营经济合作社已有3600平米的土地租赁合同，对该地具有使用权。甲方出租土地面积450平米，坐落在（位于）京津塘高速路东侧吕家营村。租金：合同前三年，每年年租金2万元，后三年增加20％即年租金2.4万元。合同期限暂定为六年，六年后，如果乙方愿意继续承租，则甲方在取得或者仍然拥有该土地使用权时保证无条件续租给乙方，年租金另增加20％。六年内，若遇国家政府规划征地，所取得的拆迁补偿费甲、乙双方各得50％。

2017年5月17日，北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社向功能疏解项目腾退户下发关于签订《租赁合同》终止协议书的通知，主要内容有：根据《十八里店乡吕家营村区域功能疏解项目腾退补偿实施细则》，对你户位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村现由你方所使用的土地上的房屋建筑物及附属设施进行拆除腾退。请你户于2017年5月22日前，到吕家营村拆除腾退办公室签订《租赁合同》终止协议书。

2018年3月26日，北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社开具证明，内容为：杨俊丽于2015年8月1日与我单位续签了《朝阳区农村集体资产租赁合同》，因疏解腾退，该合同已终止，杨俊丽已于2017年6月30日将其承租的十八里店乡吕家营村厂房场地交还我单位。

庭审中，李克生称其于2017年5月19日搬离租赁土地，并主张租赁合同自2017年5月19日解除；杨俊丽、高旭东称李克生自2017年6月15日搬离，自此日双方事实上的租赁关系终止。双方共同确认，租赁土地之初地面上无建筑物，后由李克生建筑房屋并对外出租经营。

2016年8月30日，杨俊丽出具收条载明：今收到李克生房租费35000元整。庭审中，双方确认上述房租费系2016年7月20日至2017年7月20日的租金，每月租金为3000元。

另，杨俊丽与高旭东系夫妻关系，二人于2000年12月6日登记结婚。高旭东对杨俊丽租赁土地一事知情。

经法院与北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社核实，拆迁腾退补偿协议中明确补偿款包含对房屋建筑物及附属设施的补偿。

一审法院认为，根据法律规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附终止期限的合同，自期限届满时失效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据李克生与杨俊丽双方2010年7月20日签订的《土地租赁合同》，合同期限已于2016年7月20日届至，相应的合同权利义务亦应于此日终止。但2016年7月20日后李克生继续使用租赁物并交纳租金、杨俊丽收取租金且没有提出异议的行为，确立了双方形成了不定期租赁法律关系，原《土地租赁合同》应继续有效。因此，杨俊丽、高旭东关于《土地租赁合同》早已终止、事实上的租赁关系不需要解除租赁合同的答辩意见于法无据，法院不予采信。

关于合同解除时间，法律规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除。本案中双方均未提交证据证明李克生搬离承租土地的时间，结合北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社下发的通知可知，自2017年5月22日杨俊丽即不再具备涉案出租土地的使用权限，本案中的租赁合同客观上无法继续履行，由此法院认定李克生与杨俊丽签订的《土地租赁合同》于2017年5月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的当事人一方可以要求返还。依据杨俊丽、高旭东述称的李克生交纳租金数额、期限及月租金标准，杨俊丽应返还李克生自2017年5月22日至7月20日间未使用租赁土地的租金，经法院核算认定为5600元。因杨俊丽、高旭东系夫妻，高旭东在杨俊丽出租土地过程中知情未提异议，杨俊丽在夫妻关系存续期间出租土地获取租金的收益亦属于高旭东，故高旭东应就杨俊丽应返还的租金承担共同还款责任。杨俊丽、高旭东关于李克生起诉高旭东不具有法律依据的抗辩意见于法无据，法院不予采纳。

关于拆迁补偿费，在签订《土地租赁合同》时，李克生与杨俊丽、高旭东明确约定了六年内，即自2010年7月20日至2016年7月20日所取得的拆迁补偿费，出租方与承租方有权均分。李克生与杨俊丽、高旭东在后续的不定期租赁期间未就《土地租赁合同》中有关拆迁补偿费的约定加以补充或更改。故自2016年7月21日起，李克生无权要求分配杨俊丽、高旭东在此后所获的拆迁补偿费。但结合法庭调查的事实，李克生确于承租土地后在空地上建筑了房屋等设施，拆除腾退对李克生亦造成了一定的经济损失，且北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社拆迁腾退补偿协议中明确补偿款包含对地上建筑的补偿。因此，法院从公平原则出发，结合实际情况，酌定杨俊丽、高旭东给付李克生补偿款80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李克生与杨俊丽签订的《土地租赁合同》自2017年5月22日解除；二、杨俊丽返还李克生租金5600元；三、杨俊丽支付李克生补偿款80000元；四、高旭东对上述第二、三项确定的款项向李克生承担共同还款责任；五、驳回李克生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方就一审卷宗中的《拆迁腾退补偿协议》的真实性均予以认可。杨俊丽与高旭东提交7张照片用以证明李克生建造的房子都很破旧，一审判决判令杨俊丽支付李克生8万元过多，李克生盖房没用这么多钱，而且成本早就收回了。李克生发表质证意见称，上述证据在一审审理中杨俊丽与高旭东并没有提供，不属于新证据，且上述证据不能实现证明目的，可以反证房子是李克生建造的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述证据不能实现证明目的，本院不予采信。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。

本院认为，根据李克生与杨俊丽双方2010年7月20日签订的《土地租赁合同》，合同期限已于2016年7月20日届至，相应的合同权利义务亦应于此日终止。但2016年7月20日后李克生继续使用租赁物并交纳租金、杨俊丽收取租金且没有提出异议的行为，确立了双方形成了不定期租赁法律关系。本案争议焦点有两点，一是合同解除的时间，二是腾退补偿费的分割问题。对此，本院分析如下：

关于合同解除时间问题。不定期租赁合同当事人可以随时解除。对于合同解除的具体时间，双方存有分歧，但双方均未提供充分证据证明李克生搬离涉案场地的时间。一审法院根据李克生的诉请，结合北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社下发的通知，确认涉案租赁协议于2017年5月22日解除，并以此时间节点核算应予退还的租金数额，合理有据，处理适当，本院予以确认。杨俊丽、高旭东以2017年6月30日才与村里终止合同并将房屋交还村里为由上诉主张一审法院认定事实错误、计算租金错误，缺乏依据，本院不予采纳。

关于杨俊丽、高旭东是否应当向李克生支付补偿款问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，与李克生有关的费用主要涉及地上建筑物的补偿。据李克生陈述，其所租赁的土地总计为450平方米，其在涉案土地上所建建筑物均为平房，李克生主张腾退评估时村里测量面积为580平米，但李克生未就其主张提供充分有效的证据，故本院对李克生的主张不予采纳。一审法院根据本案具体情况酌予确定的补偿费数额，亦属合理，本院不持异议。根据李克生与杨俊丽2010年7月20日签订的《土地租赁合同》第五条，六年内，若遇国家政府规划征地，所取得的补偿费双方各得50%。根据查明的事实，该合同签订六年内并未遇到上述情况，李克生上诉主张应以《土地租赁合同》的约定分割腾退补偿费，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院从公平原则出发，结合双方租赁关系存续情形及李克生建造房屋情况等因素，判决杨俊丽返还补偿款80000元，高旭东对此承担共同还款责任，并无不当，本院予以维持。因李克生的起诉书及一审庭审表述中均表示其诉请杨俊丽、高旭东连带赔偿李克生房屋拆迁补偿款100000元，且一审辩论终结前亦未调整其诉求，二审中杨俊丽、高旭东与李克生未达成一致意见，故对于李克生超出一审诉讼请求部分的上诉主张，本院不予处理。

综上，李克生与杨俊丽、高旭东的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决程序虽有瑕疵，但结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3450元，由杨俊丽、高旭东负担1150元（已交纳），由李克生负担2300元（已交纳）

本判决为终审判决。